一泓潭：房地產利益鏈上的魅影
【大紀元8月26日訊】雖然那位地產商幾年前已攜家移居澳洲，但他說的一段話卻留了下來。
「在我做房地產10多年的時間裡，幾乎還沒有遇到不貪不要的官員。一個開發項目做下來，要蓋100多個章。每一個辦事的部門，每一個辦事的官員，多少都得上貢。有的處長，還非得要我這個總經理出面才給蓋章。有的官員，可能當時不會跟你要什麼，但一定要你記住，你欠他的。積累起來，是連本帶利都要還的。房地產沒有免費的午餐。」
我沒有做過地產商，也沒有對房地產開發環節進行詳細調查，所以對這位前地產商的話無法證實或證偽。但就我混跡於地產江湖10多年的觀察，房地產確實不能算是一個乾淨的行業，雖然它是財富最集中的行業之一。
另一位地產商對我說：這一輩子我做得最正確的事情，就是選擇了房地產。這句話的背景是：1992年以來，尤其是1998年以來，房地產是我國發展最快的行業之一，也許更重要的是，它還是積累財富最快、最多的行業之一。如你所知，自從財富榜公佈以來，每年上榜的富豪們，恐怕有半數涉及房地產業務。
因此，在權力無所不在、無孔不入的今天，圍繞房地產形成一個利益鏈或者說利益集團，想必沒有誰會感到奇怪罷。
我無意列舉整個鏈條（上至土地、下至建材和物業管理）的分食者。前不久發生的鄭州「經濟適用房別墅」事件和上海「塌樓門」事件，閃現了政府官員或者說公務員直接或間接分享房地產收益的魅影。事實上，它暴露的可能只是冰山一角。以下評述也是碎片的：
土地。雖然最近地王迭出，但你是否想到，推行土地公開招拍掛制度5年後的今天，很多城市仍有一批經營性用地被以協議方式出讓？有的地產商甚至能夠堂而皇之地通過市長辦公會議特批土地。有的招標土地，其中條款似乎就是專為某個地產商定製的。誰能幫地產商瞞天過海？總離不開有關政府部門的官員吧。
規劃。前重慶市規劃局局長及其情婦，通過幫地產商修改已批准的項目規劃尤其是容積率而大肆牟利，即是慣有的做法。譬如，規劃是公共綠地，卻蠶食為住宅樓；某幾棟樓增加2層面積，地產商輕輒獲利千萬。誰能讓地產商獲得審批？還得是公務員。
辦證。房地產開發最重要的是「五證」，即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程開工證、商品房銷售（預售）證。隨便去問問任何一家地產商，辦齊這些證，哪個不蛻一層皮？而開頭那位地產商說過，做完一個項目要蓋100多個章。譬如消防許可證，憑什麼就這麼發給你？
施工。這個環節的地產商最強勢，因為他從政府部門的乙方，變為施工企業的甲方。項目施工一般是總承包再分包，這都是施工企業的事。所以該環節轉為施工企業與政府部門打交道。而正因為後者監管不到位，才會發生上海塌樓事件。順便說一句，最近10年尤其是近5年，我們的建築產品基本沒有進步、沒有創新。這是一位知名地產商說的。
拆遷。現在的土地大都是淨地出讓，即拆遷是政府的事，給地產商的地塊應具備「三通一平」甚至「七通一平」條件。但是，政府部門可能藉口遇到釘子戶，久拖不拆，如北京南城一個項目的拆遷，拖了3年。地產商怎麼辦？只有懇請政府部門也就是官員幫忙。而確實也有一些所謂釘子戶。如上海某戶家庭，20多平方米的老房子，拆遷費要到300萬。
測繪。北京某小區業主組織維權，發現不同戶型的住房，面積補差居然完全一致：連小數點後面的兩位數都一樣。原來，這是測繪機構的傑作。他們並沒有根據設計圖紙進行複測，而是傻傻地填了幾個數字：既要讓業主乖乖補交差價，又不會突破合同規定的3%的誤差。一位地產商朋友告訴我，這幾乎是房地產界公開的秘密。業主自己測量？地產商不認可。訴至法院？為了幾千塊錢，成本太高。鑑於測繪機構的壟斷性，老百姓將其視同政府部門。
驗收。如水、電、氣、質量監督。前期，水、電、氣的管道鋪到小區，當然要交費。「最後一米」，進入各棟各戶，還得再交一筆，否則別想通水、通電、通氣——這些費用可能不在公開收費之列。曾經有媒體報導說，自來水公司的抄表員，月收入達8000元。你相不相信？我是相信的。還有，交房時，業主都能看到竣工驗收表蓋著當地質量監督站的大紅印章。這個章可不是白蓋的。他若是拖著不給蓋章，地產商就急得像熱鍋上的螞蟻，過了交房日期就得給業主賠錢啊。
一位在房地產公司工作的朋友，發現公司有少數幾人基本不幹活，收入卻不低，而公司每次優化調整（也就是裁員）都不會動到他們一根指頭。後來才知道，很多公司都養著這樣的閒人——主管部門或壟斷部門官員的直系或旁系親屬。
曾經有段時間，輿論鬧得沸沸揚揚的，要求地產商公佈開發成本。某地產企業老總說：我們的項目拆遷時，村長代表村委會要去了1個億，這個費用能公開麼？多年前，潘石屹洽購CBD核心區某地塊，要準備簽約了，財務審計人員突然發現，這幅轉手多次的地塊，一筆高達數億元的費用無法對賬。我想，老潘肯定被嚇出一身汗。這種費用能公開麼？
我們常常說，在相當一段時期內，GDP增長需要房地產。其實，我們也可以說，政府公務員也需要房地產。不過，我們不應該天真地以為政府官員會公開替地產商辯護。
學者們總是想探討如何在政府官員的權力與市場利益之間（或官、商之間），建立一種嚴密的防火牆。譬如，權力公開，審批公開，信息公開，讓人民群眾公開監督。事實上，我們的法律、法規、政府規章，正是這麼規定的。但是，一個證、一個章，政府部門拖你半年一年，你還開不開工？那些連收據都沒有的費用，人民群眾又如何監督？雖然已頒布實施《政府信息公開條例》，但有些辦事環節或信息要素，政府部門就是不肯公開，或者只公開一小部分，你又奈何？舉一個簡單的例子。北京市建委下屬單位向開發企業、房地產中介機構和其他企業和研究機構，出售房地產市場交易信息（數據），差不多是公開的秘密，有媒體甚至稱其每年盈利數億。這些市場數據絕非國家機密，沒有任何理由不向社會免費公開。
據說，房地產還有很長的好日子。由此，那些跟地產商打交道的政府部門，也會有很長的好日子。至於什麼利益鏈啊，權力尋租啊，官商魅影啊，你莫非真的善良地以為僅僅是房地產一個行業的問題？
──轉自《作者博客》
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