狩獵法拍房時代

【大紀元5月4日訊】房地產的週期如同季節輪轉一樣，在眾多專家認為市場接近底部而又尚未到底部的時刻，美國房地產如同入冬已久、春天未來、有許多野獸扛不住飢餓煎熬紛紛出洞覓食之機，「獵人們」可以考慮行動了。法拍房大量湧現在市場上，憑著書生意氣在這座「大森林」裏遊走，實在是非常的危險。很多房子可能存在著各種問題，另一方面，確實不時地有非常好的法拍房在某處霍然出現。機遇與風險並存，這就是法拍房時代最刺激的特點，如同一場狩獵，需要迴避危險、等待時機、果斷出手、槍法準確。

王亭女士，亞特蘭大房地產界資深地產經紀人，以其誠懇實在的待客之道、專業嚴謹的職業風格，深得客人口碑。在法拍房方面，王亭積累了非常豐富的專業經驗，可以稱得上資深「獵人」。王亭尤其擅長「獵取」豪宅。王亭經常和自己的客戶說，首先要想明白自己是自住還是投資，因為這種用途的不同決定了整個都是不同的。即使是貸款的條件也是不同的。就像打獵一樣，去打兔子還是去打黑熊肯定是完全不同的準備和過程。

你是怎樣的獵手？投資前請貸款公司評估

在看房之前，應該向貸款公司諮詢一下，可以貸款多少。最好由貸款公司出具具體的說明信，這樣，就可以以此為依據看房子。有人從10萬的房子看到100萬的房子，如同春遊。現在的貸款門檻比較高，不同於過去什麼樣的人都可以貸款。現在基本貸款公司要考慮你全部債務的總和與你日常收入的關係。所有欠的債，包括車子、信用卡，包括你這次買房子欠的債，全部加起來不能超過你稅前收入的一半；另外一方面，個人信用要在720分以上，這樣你可以拿到私家貸款公司Conventional Loan,在私家貸款公司信用680分以上也可以貸，但是利率要高。

Conventional Loan首期款要支付20%，不足20%的部份要支付按揭保險；FHA在個人信用620分也可以貸款，這種貸款適用低收入人群，首期只要付3%，還可以拿低5.5%利率，但是這種貸款要一直支付按揭保險。各種貸款你適合哪一個？最好的辦法是首先請貸款公司評估一下，根據實際收入狀況，知道自己可以貸多少錢，可以買什麼樣的房子。

獵物常識（一）：法拍房從貸款形式上的分類

現在市場上一半以上都是法拍房，很多投資人對法拍房基本的概念都不太清楚。這些法拍房從貸款來源來分一般有四種：有Conventional Loan、FHA Loan、VA Loan和房利美與房地美的貸款。

FHA (Federal Housing Administration Loan)貸款型的法拍房就是用FHA 貸款購買的房地產。付不出貸款之後，房屋不是被貸款銀行收回，而是被政府收回。因為FHA的貸款是由政府擔保的，政府賠賞貸款公司收回房屋，這種房產也叫HUD HOME。這種房屋需要政府指定的經紀人才能夠成交，而且還有一些附加條件，如不能做投資用途、是否有購買數量的限制；VA (Veteran Administration Loan)貸款型，是指貸款由退伍軍人管理部審核擔保，並由指定銀行和貸款機構放款的貸款。這種貸可以沒有首款，相對好的利息，在一定的條件下還可以轉交非軍人賣主。因VA貸款付不出而收回的房，也是政府的房，是由退伍軍人管理部指定上市公司來叫賣；Conventional 貸款是由於沒有任何政府的擔保，通常首款要20%，如果這種貸款來源的收回房屋就變成了銀行的房了，各個銀行各自僱傭不同的房產經紀來上市叫賣；房利美和房地美型：由於這兩家公司大量購買的付不起貸款的爛貸款，使之大量的回收房上市，統稱房利美（Fannie Mae ）和房地美（Freddie Mac）的房。除了Conventional貸款來源的法拍房之外，其餘三種都有特定的公司營銷推廣該類法拍房。除了HUD HOME之外，其餘三種都沒有指定的買方地產經紀。

獵物常識（二）：Auction、Foreclosure和Short Sale

從叫賣類型上分為三種：拍賣(Auction)，包括有集中的拍賣（Event），有指定地點的現場拍賣 (On Site)。對於拍賣的房子，首先要搞清被拍的房是否可以貸款（有些只收現金），該房子是否有債務，要檢查房子是否有問題。拍賣的方式可能會導致在競價過程中價格逐漸增高。參加拍賣的人每人每成交一棟要交房價5%的手續費。如果是現金的交易，就沒有反悔的餘地，除非可以貸款的拍賣房貸不到款，才可以退出。由於風險比較大，效率較低，因此一般不建議參加拍賣。

現在通常大家購買的都是「上市叫賣（簡稱銀行房Foreclosure）」形式，購買這些房基本上都可以貸款，產權也必須在過戶之前有律師審查過，相對安全一些。定下合同後也可以要求有十天左右的時間去驗房或改變主意。

還有一種常見的叫賣方式，叫做急售（Short Sale）。房主由於經濟上的拮据已付不起貸款，為了不使房屋被沒收而損壞信譽，房主想法和貸款公司協商還貸款的額數，例如你欠款二十萬美金，只還十七萬，這樣就可以以低價快賣。現在市場上有20%這樣的房子。價格通常都會很便宜，但是你不一定拿到。在急售過程中，首先需要一個買主，並和這位買主簽訂一個買房的合同，這樣房主就可以和銀行或貸款公司去洽談，在銀行或貸款公司要接受後才能成交。市場上有很多的Short Sale, 這些通常都是在先找買主的，還沒有真正的和銀行商量過，因而你即使簽訂合同，也必須耐心等待銀行的回覆，需要一個月到半年不等，房價也不一定隨你所願。

打獵和被獵取：你佔了便宜還是便宜佔你

法拍房的價格非常有吸引力，但是切忌紙上談兵，看到表面房子的樣子和價格有吸引力就迅速決定出手。法拍房不同新房，房子的各種情況很複雜，包括其法律狀況、債務狀況和物理狀況。不同年代的房子有不同的特點，通常出現的問題有一定的共性。而且現在的合同都很中性，都是需要什麼條款才增加什麼條款，如果你不懂，有些條款不加上就不能保護投資人權利。因此一定要請經驗豐富的地產經紀來才能把握。

房屋的檢視是很重要的一個環節。比如一位博士，研究能力很強，買房子是個大事，他自己就先做了充分的研究，所以非常自信。但是這種研究通常還是紙上談兵階段，很多與建商接觸的都是專業人士，經常有敗得很慘，更不要說紙上談兵的研究。這位博士想用70萬買200萬的房子，談到60多萬，價格非常誘惑，真正要成交的時候就感到心裏有些不踏實。這個房子我們過去一看，地面陷下去，房子後面斜下去，房子灰泥一直很不好的材料，主人房也不規整，像楓葉些，窗戶邊上有進來的水氣。除了明亮之外，沒有優點。這樣的房子如果住進去就是噩夢的開始。

在看法拍房的過程中，經常看到房屋局部破損狀況。要花多少錢修，只有非常專業的經紀人才能心裏要有數。要注意那一年蓋的，最花錢的是外面的Siding，就是外面的木板，比如80年代與90年代初期的Siding,就是刨花板壓出來的那種，這種板全部換掉，要1萬多塊錢；還有就是管道，87-92年的管道，有一種Blue Pipe，看上去是灰顏色的，這種管道也是打官司的管道，如果這種管道全部換下來要5,000塊錢。還不包括地下的部份，你得全部挖開，然後補；還有單層玻璃的問題，單層玻璃的不如雙層的節約能源，但是你換起來也是太貴；但是單層玻璃的比較難賣一些；單層玻璃的缺點還包括容易有浮水印進去，這對於木結構的房子來說，時間長了就是嚴重的侵蝕。

搶房技巧：「好槍法」來自對市場的熟悉

好學區的好拍賣房上市時間不會很久，一出來就被搶掉了。通常都會有10位、20位買家來同時搶，有的時候即使把房價抬了上去，還是迅速被搶走。這個時候，對熟悉市場就非常關鍵，這是迅速把握機會的關鍵。每天第一時間是看有哪些新出來的房子，現在市場上比較亂，有些不熟悉市場的賣方經紀人經常會出現一些錯誤，把道路西面好區域的房子按照道路東面不好區域的進行估價（通常一路之隔，價格差距非常大），這樣價格就會非常低。或者把好的房子上到了不好的區域中了，這樣不熟悉市場的人就不知道好機會已經出現了。近一段時間以來，確實可以找到一些比較便宜的好房子，但是動作一定要快。因為終究會有明白的經紀人發現問題，時間久了，就會聚集很多買家，就要競價搶了。

搶房子的時候，第一次出價非常重要，最好要比賣方出價要高一些；如果等一幫人來都來出價的時候，賣家會說大家都出價差不多，再出價一次，這樣就要加價多很多才能拿到房子。但是一般人的買家沒有經驗就會說，他要價就是那麼多，我為什麼多給？其實房子已經便宜十幾萬了，多出幾千塊不算什麼。有的買家就是因為不願多出幾千塊，結果多出了幾萬塊，才把中意的房子搶到手，這就非常不划算了。在這種時候，就是考驗你對市場熟悉的程度，出多了你賺得少，出少了你第一次拿不到，到第二次你的代價就更大了。搶房出價是一個藝術。

機會成本與心態：你是做房東的料嗎？

首先要問自己買房子是圖什麼，如果是出租的話，除非你買很便宜的房子，否則沒有什麼現金流。5萬的房子，出租800塊，就有300塊的現金流，但是你買大一點的房子，比如20多萬的房子，也只能租個1300多、1400多，你支付完按揭之後就沒有什麼現金流入了。自住就好一些，即使房子買貴了，住一段時間，房子就可以漲回來。

如果是為了出租，首先看你是否是當房東的料？做房東是個很頭疼的事情，不交房租啦，修房子啦，非常的麻煩。很多東西還得會修，否則房租都給別人了。不要當房東10幾年，把自己弄出神經病來。除非這個房子將來會漲，否則只是賺這點租金，非常不划算。如果投資的話，最好買5-6萬的房子，那麼在退休了之後，有幾個房子收房租也是很好。有一個好的心態才能當好房東：第一不要太計較，丟一點錢不要心疼；而且你的經濟支撐得了，如果你經濟上支撐不了，再大度也沒有用，下個月沒有飯吃了，自己住的房子還有按揭，那面又沒有租出去，那就慘了，所以要量力而行。有幾個月租不出去，一定要有支撐。如果自己不想麻煩管理這些投資，可以請人進行管理，管理費用一般是一個月的租金和每月8-10%的房租。

房子是很好的長期投資，因為只有房子銀行才能給你借錢，而且利率相對比較低；而且自己只是放一點點錢，你是用銀行的錢，而且如果你把它租出去，是你的房客幫你養這個房子；有人開玩笑說，如果同時生一個孩子，等這個孩子18歲，把房子一賣就可以交學費了。房子投資要有長期投資的心態。

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