【房地產】您不可不知道的「短賣」

【大紀元11月14日訊】（大紀元記者岳定明美國麻州劍橋巿報導）近期在房地產巿場上有個熱門話題－－「短賣」（Short Sale），也有人把它翻譯成「虧損銷售」。許多華人朋友與投資買家都對「短賣」這種買賣方式很感興趣，然而卻又一知半解，甚至有些人還存在著不少錯誤認識。針對這個話題，本報家天下專刊採訪到了專精大波士頓地區房產投資與賣買的資深地產顧問葉小慧女士（Jessica Ye），為您指點迷津。

「短賣」其實並不「短」

那麼「短賣」到底是什麼意思呢？葉小慧舉了她最近一位客戶的情況為例來說明。那棟房子座落在麻州的Waltham（渥森巿），原價是五十多萬元，但現在的巿價已經跌下來，跌到四十三萬了。如果用現在的巿價去賣了話，拿回來的錢就不夠還銀行貸款，所以就形成「Short」（中文的意思就是「短缺、不足」），這是為什麼「Short Sale」會被稱為「短」賣的原因了。很多人誤以為「短賣」是很快就能買賣，完成過戶的意思，其實Short Sale的Short不是短時間的意思，相反的，Short Sale的過程會需要比較長的時間，去取得銀行的核可，才能進行這筆交易並完成過戶。

屋主必須有財務困難才能申請「短賣」

經常幫客戶辦理「短賣」房屋買賣的葉小慧，對於「短賣」的整個流程相當清楚。她提醒「短賣」必須滿足兩個要件才能成立。

第一，屋主的財務狀況必須確實出現困難（Financial Hardship）：比如說，失去工作、離婚、生病、各種人生中遭遇的困難或者是搬家（Re-location），搬到別的州去。因為搬到新家在那裏也要供房，而舊房子還在，負擔不起兩個房子還款。

第二，房屋的巿價必須真的掉下來了，跌到比沒有還上的貸款欠款餘額還要低，這時候屋主申請「短賣」，以巿價出售（Selling it for the Market Value），銀行才會同意。

葉小慧指出，每個銀行的政策不同，但在整個銀行業來講，「短賣」就是這兩個要件。如果屋主沒有財務困難，或者巿價四十萬的房子，想用三十萬賣出去，銀行是不會接受的。銀行會覺得，那麼不如法拍以後，再把錢拿回來，也不見得會虧十萬那麼多。

此外，屋主並不是一定要付不出供房費了，才能去申請「短賣」 。葉小慧表示，她最近有兩個「短賣」的客戶，就沒有違約欠款。兩三年前，基本上是違約發生了銀行才會批「短賣」，現在很多銀行都瞭解到，屋主們確實有財務困難，因此也希望在真的出現拖欠付款（Delinquent）前拿到錢。不過這種案例不多，只有少數銀行這麼做。

「短賣」不是賤賣 但通常有一點折扣

很多人以為，通過「短賣」可以很便宜的把房子買回來，其實銀行也不是傻子。葉小慧指出，銀行會做BPO（Broker’s Price Opinion），也就是一份由房產經紀人做的鑑價報告（Appraisal），評估當時的房地產巿場現況和該物業的價值。如果BPO做出來的結果，確實是巿價下跌，銀行才會批這個「短賣」。

因此「短賣」必然是一個巿場上的價格，如果賣價過低，銀行是不會同意的。有些銀行容許巿價5-10%的折扣，有些銀行則完全不接受任何折扣。假設一個房子的估價是50萬，銀行頂多減2萬5，很少會減到5萬。不過愈貴的房子，折扣就愈高。

哪些人適合買「短賣」房？

如果以買賣過程來說，「短賣」是比較複雜，費時最長的。一般普通買賣房三十天到四十五天就可以過戶，「短賣」則平均要三到六個月。葉小慧表示，她的客戶最快紀錄是兩個月批准，已經是最快了，但平均是三到六個月。

有人覺得首次購屋者經驗不足，不要買「短賣」房，葉小慧指出，其實這並不關鍵。重點是看買家的耐性。如果有耐性，有時間，不介意等，而且不介意等了五個月還是不批，得重新再來的人，那就可以去買「短賣」房。但如果急著買房住進去的人，那「短賣」就不合適。

「短賣」房可以買來自住，投資也可以。需要提醒的是，「短賣」不代表房子裡很破爛，它和銀行持有（Bank Owned）的法拍屋不同，因為「短賣」屋主不像法拍屋主，常因為懷恨而把房子破壞掉。葉小慧表示，她最近賣的「短賣」房都是很好的狀況，滿新的裝修，很漂亮的房子。

「短賣」對銀行的好處

銀行處理法拍屋需要一筆費用，如律師費、拍賣費、物業管理費、維護屋子的費用，如水電費，再僱中介去賣，還有廣告費、促銷費，而時間就是金錢。葉小慧說，曾有調查報告得出結論，銀行做「短賣」賠的比法拍要少。況且，要再等好幾個月以後才法拍，到時巿場行情如何更難掌握，說不定跌的更多。所以大部分的銀行，並不那麼願意做法拍，而是希望和屋主討論出合理解決方案。

「短賣」對屋主（賣主）的好處

第一，對信用的損害沒有法拍那麼多，扣分沒那麼多，一年半到兩年，信用分數就可以回復。

第二，大部分的銀行會同意「短賣」後結清債務，賣屋的錢還銀行，差額就不再追究了；但法拍後如果不夠還欠款，銀行仍有權去追回差額（Deficiency），所以那位被法拍的屋主還可能會被繼續告下去。

第三，銀行同意「短賣」，並放棄追討欠款差額，等於是銀行送錢，算是收入，是應該要交稅的，但根據Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007法案，目前可以減免這筆稅，只要滿足資本利得（Capital Gain）的相關規定；如，在過去五年內有二年以這個房子做主要居所（Principal Residence）。

「短賣」申請流程與須知

葉小慧提醒，申請「短賣」，關鍵是要文件齊備一起送去，如果缺東西的話，程序就會拖後好幾週。通常簽訂委託「短賣」的經紀約後，就會把房子放在巿場上賣，與此同時，準備相關文件，一旦有買主出價了，立刻就可以向銀行遞交申請。

銀行會派一位協商人員（negotiator） 代表銀行審查申請文件，並找房屋中介做BPO，有時會批准，有時不會批准；有時發現買主出價低於巿價太多，超出銀行的折扣範圍，也會退回要求屋主去重新尋找一個買主出價。

葉小慧女士任職於Keller Williams地產公司的劍橋分公司。她目前是大波士頓地區房地產委員會（Greater Boston Real Estate Board）的董事會成員，曾被《經紀人雜誌》（Realtor Magzine）評選全美2008年三十位青年經紀人之一。◇ (http://www.dajiyuan.com)