涉及房貸申請的新法律（II）

【大紀元10月26日訊】上一期的劉律師信箱介紹了今年7月30號開始實行的《增加房屋貸款信息透明度法案》，Mortgage Disclosure Improvement Act (MDIA)，該法案要求銀行如果在房屋貸款過戶時費用有變化，要在一定時間內盡早通知消費者。今天我們將介紹剛剛頒布的將於2010年1月1號開始實行的《房地產過戶程序法》的執行條例，Final Rules of Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)，該執行條例的目的是為了簡化申請貸款的程序，減低消費者在貸款申請中的費用。

在美國，住家房地產的貸款申請及過戶都受到《房地產過戶程序法》, RESPA,的管制，該法案至1974年實施以來幾乎沒有做任何大的變化，這三十年的實踐暴露出一個很大的問題，即很少有消費者明白他們在過戶時自己所簽的文件是何物，對拿到的貸款的條件也並不真正了解，對過戶中所產生的各項費用也沒有完整的認識，這也是現在我們正經歷的這場經濟危機的起源——次貸危機的核心所在，一些消費者被初期的低付款額誤導並不知道自己最終不能負擔貸款的真實付費，如 interest only的貸款，或者不了解自己的貸款利率會浮動，如ARM的貸款，從而導致自己的月貸款付費增加，消費者在過戶前無法真正了解擁有一棟夢想屋的真實代價。

消費者在比較各家銀行或貸款經紀人提供的貸款時無法很簡單地比較他們之間的價格差別，因為每家收取的費用名目不同，弄得消費者眼花繚亂。這在少數族群或移民群體更是如此，因為我們不僅有語言障礙還有文化背景障礙，很多人看得懂英文，但並不明白整個條文的真正含義，很多經過我們辦理過戶的客人都對他們的經歷有一個很一致的評語那就是自己終於弄懂了那些數字是什麼，怎麼來的，以前儘管在老美律師事物所那辦過兩三次手續，卻沒一次弄明白或弄清楚過自己所簽文件的內容及各項數據的來源和自己以後應遵守的義務。這裡我鼓勵每一個消費者行使自己選擇律師的權利，選擇自己信任的律師，弄清楚過戶時所簽的文件和自己以後的義務。

基於房貸市場上出現的這些問題，美國房屋城市發展署於2008年3月公布了新的執行條例的初稿，此後美國房屋城市發展委員會收到了近12,000條的修改意見，經過仔細斟酌，吸收了一些對消費者有利的評論，公布了最終定案。該執行條例對現行的《房地產過戶程序法》，RESPA, 有如下大的修改：

1、銀行或貸款經紀人提供的消費者的誠信估算表有大的修改。誠信估算表，Good Faith Estimate,簡稱GFE，是一份向消費者透露貸款過戶中的各項費用的文件，新的誠信估算表要明確列明：貸款是多少年的、利息是固定的還是會浮動的、是否可以提前付完沒有罰金、貸款期終止時是否還有大筆本金未付完而需要一次付出並回答，讓消費者一目瞭然，以方便他們了解自己的貸款的重要條件。

2、誠信估算表將各項貸款過戶費用匯總成大類總數，並放在表格的第一頁，讓消費者便於比較，減少銀行或貸款經紀人增加各種不必要的雜費或隱含其費用的可能性，並針對哪些費用可以增加，哪些費用不可以增加有明確規定清、總共的過戶費是多少。這五個問題在新的誠信估算表的第一頁單獨地一一列。如果增加的費用超過法律允許範圍，銀行還必須退還給客人。

3、貸款過戶時簽署的過戶結算表（Closing Statement, 或 HUD）也會增加一頁表格，可以直接通過將過戶結算表中的費用與誠信估算表上的費用進行一一對比，看最後貸款過戶的實際費用與消費者申請貸款時提供的誠信估算表是否有差距，有多大的差距。超過一定數目的差距是不合法的，銀行必須將過戶時實際多收的錢在過戶後30天內退還給客人，這防止了銀行或貸款經紀人在最後增加費用的作法。

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