【居家置業】以房養老：投資新渠道
【大紀元4月22日訊】（大紀元記者吳冬兒華府報導）家有一老，如有一寶。中國人講，老人承載經驗、智慧和歷史，擁有他們象擁有寶藏一般。但是您知道嗎？家裏有一位超過62歲的老人，還令您的家庭擁有他人沒有的特別投資渠道：住房反向抵押貸款（Reverse Mortgage）。
美國的住房反向抵押貸款是美國政府擔保的貸款，要求貸款人必須在62歲以上，並是房屋的主要居住者（primary resident）。也就是說，如果這位62歲以上的老人買了房子，卻不是自己住在裡面，那麼這位老人是不能得到住房反向抵押貸款的。然而如果老人用住房反向抵押貸款買房後，將房屋大部分租出，這不違反住房反向抵押貸款的規定。
以房貸款投資養老 債務不傳給兒女
全美亞裔地產協會華府分會創立人、Wells Fargo銷售經理、住房反向抵押貸款專家Song Hutchins表示，目前FHA住房反向抵押貸款（FHA Reverse Mortgage）的貸款額上限是$362,790。貸款額是根據買方年齡、房屋價值、房屋地點和當前的利率決定，與買方的信用、收入、健康等無關。
如何用FHA住房反向抵押貸款進行投資呢？中國人很多到了62歲的時候，自身住的房子按揭（mortgage）已經全部付清。這時，只要年齡符合要求，也可以申請FHA住房反向抵押貸款。
Song Hutchins分析，現在如果您是70歲，擁有房屋價值超過50萬，並且是房屋的主要居住人。這樣，您可能可以貸到的款額是大約22萬。雖然房子都付清了，您可以拿到22萬去投資買另一棟房子或投資其他金融產品。而FHA住房反向抵押貸款的利息只有3.1%左右（一年國庫券利息加上1.5%銀行息差）。有些金融產品保證5%的回收率。其他一些金融產品可能給您帶來更大的回饋。這些方面的投資利潤都不需要與出售住房反向抵押貸款的銀行分享。
在老人居住期間，可以選擇付清貸款，也可以不付貸款。貸款額會以美國國庫券加上1.5%銀行息差累積。假如當老人去世時，老人的財產繼承人將房屋出售，房屋貸款額還余20萬，屋主購買FHA住房反向抵押貸款時，房屋價值40萬。那麼財產繼承人如果可以將房屋以50萬出售，他們可以在還清貸款後，獲利30萬。如果他們只能以15萬出售房屋，他們也不需要承擔5萬的債務。政府保險金額達到540萬左右。只要繼承人不要虧過這個數目，他們都不需要付錢。
這種模式專門針對有產權房的老年人。老人可以以住房反向抵押貸款方式再融資，其實就是將自己的房屋產權抵押給銀行，從銀行領取現金養老或投資。老人身故後，由銀行收回房屋進行銷售、出租或拍賣。這相當於專業機構通過分期付款的形式，收買老人的房屋產權，類似於將銀行的住房抵押貸款「反過來做」。老人既能住在自己的房子裡，又能將房產提前變現用於養老。
Song Hutchins透露，這個產品相當安全。它是美國政府管制最多的項目。法律要求，所有關於住房反向抵押貸款的信息必須在買方購買前，由賣方一一說明。賣方與買方必須見面談。之後，買方要經過非政府、非賣方的第三方諮詢，確保這是買方需要的貸款計畫。
（Getty Images）
留意該產品是否適合您的需要
任何一個產品，對某些人來說，可能非常實用。但對另外一些人來說，可能會是災難。因為同樣的產品，由於用戶的不同需要、不同人生階段，可能效果會不同。
那麼購買這種住房反向抵押貸款時，業主需要注意什麼呢？Song Hutchins說，主要有兩方面。一是住房反向抵押貸款的closing cost比普通的按揭高。如果一個房子差不多值40萬，再融資（refinance）25萬，closing cost大約是5千到6千。同樣的房子如果以住房反向抵押貸款的方式再融資，closing cost是1萬8到1萬9之間。
她說，另外一方面是，如果這個這個房子你就住1到2年，住房反向抵押貸款是一個昂貴的選擇。如果你居住超過2年，closing cost就可以值回來。另外老人越長壽，通過住房反向抵押貸款方式留給子女的財產就越少，這是因為貸款金額每年都按利息增長。
廣東人講：「哪裏有這麼大蛤乸（蟾蜍）隨街跳？」美國人說，世界上沒有免費的午餐。為什麼會有這麼好的福利計畫呢？Song Hutchins解釋，住房反向抵押貸款是美國政府扶助老人退休計畫的一部分。有些老年人因為無法按時支付物業稅（property tax），而被迫拍賣房子。她本人曾利用FHA住房反向抵押貸款幫助很多這樣的老人。
從一個成功的擁有10多年經驗的銀行家，轉行到按揭行業，最近2年又轉到住房反向抵押貸款方面，Song Hutchins說，一方面是因為她本人很喜歡與老人交往，幫助他們；另一方面也是因為感到美國嬰兒潮的一代將特別為這個產品帶來商機。
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