如何調降房地產稅

【大紀元12月3日訊】華人最喜歡投資房地產。目前美國房地產價格下跌，許多華人屋主資產縮水。其實，假如是自住，屋主並未在房價飆升中獲得實際的好處，反而需要多交地產稅。現在，房價下跌正是減少地產稅的時機。下面是幾個減稅步驟。

找出評估錯誤。房地產稅的多少取決於評估，評估員（assessor）的檢查內容有建築類型、地點、建築日期、原始價格等。實際上，評估經常出現差錯。例如，地產評估員應該一家家詳細查看，但他們沒有時間和資源這樣做。

當房地產價格上下波動時，評估員只是將相同情況的房屋放在一起評估，並根據通貨膨脹情況進行調整。實際上，每個房屋的價格都不相同。最近幾年，房地產價格變化較大，先是大漲，然後大跌。因此，資產評估辦公室應該根據市場價格的變化調整稅額。因此，當你收到你的房地產稅單後，一定要仔細查看上面的資訊。該帳單包括你房屋的評估價值和詢問截止日期。假如你準備對該評估提出質疑，要在規定日期之前提出詢問，並提供正確的資訊。

檢查評估結果。評估員對你房屋的描述甚為重要。但是，它不在郵寄給你的通知內。你必須去評估員辦公室，才能看到描述你房屋的文件。你從中可看到該描述是否有錯，如房屋面積、房間數甚至樓層數是否增加。假如你最近做過修繕，如修理廁所，就可使價格高估。有些情況可能降低房屋價值，但卻被忽略了。這些因素包括下水道有問題，靠近鐵路線，因基礎建設錯誤使房屋倒塌。假如該土地屬於限制建築的區域，就會減低房屋價值。

許多地方的房地產稅是按照房地產的部分價格繳納，如路易士安娜州的納稅比率是10%。這種方法常引起納稅人的錯覺，認為地產稅交得少，而實際上交得多。例如，你的房屋市場價格為40萬元，你的地產稅僅按照25萬元繳納，你認為占了便宜，因為沒有繳納100%的地產稅。實際上，你的房地產估計為50萬元，你的房地產被多估10萬元。按照法律，擁有相同房地產的人應該繳納同樣的稅。你也可以檢查其他類似房屋的人納稅多少。地產稅的記錄向公眾開放。你可問評估辦公室哪棟房屋與你的房屋相似，以檢查它們的描述。你也可向房地產經紀詢問上市的房屋，檢查與你類似房屋的納稅情況。

在下列情況下，你可以要求將地產稅降下來：一、你鄰居的房屋售價低於評估員估算的價格，而你的房屋與鄰居的房屋相似；二、你在市場最高價格時買入（估價是按照你支付的價格計算），而價格從此下跌。但是，你必須從專業的估價師（appraiser）處獲得估計結果作為證據。房屋的稅價（tax value）也就是評估價（assessed value），是你按照其價格繳納房地產稅的數額。

要求減稅。評估員的工作是正確評估。改正評估錯誤僅是一個稅額評估審核程式，專業術語是certiorar ，不是法庭判決。它各地程序不同，但大致三個步驟﹕要求減稅、上訴委員會審議和向高級委員會申述。

假如你證據充分，向評估員辦公室指出錯誤和忽略，就可當場減低房屋估價。例如，你房屋的實際市場價格低於評估員估算的價格，你可以降低房屋的價值。另外，你發現你的房屋比類似的房屋多扣稅，你應該向評估員提供資料，請他們改正對你的地產稅的評估。

提出上訴。上訴一般處理有爭議的事項，如對財產評估持有異議。假如評估員辦公室不解決，你可請求地產稅上訴評審委員會審議，但你必須提供足夠的文件。一般來說雙方最後協商解決。

提出申述。假如你對上訴結果不滿意，可向更高一級的委員會申述，或上法庭解決。前兩個步驟不需要律師，後一個步驟比較複雜，因此可能需要律師的幫助。各州的上訴程序不同，但都有時間限制。

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