慎防單元房承包管理的隱藏費用

【大紀元11月14日訊】（大紀元記者張強編譯報導）承包管理的出租單元房可以收到高租金，並且房屋維護和租戶管理都是別人的事了——果真如此嗎？

「承包管理」被鼓吹為確保收益的長期房產投資方式，，並且避免租戶管理的麻煩——但是要注意到，這並不適用於所有人。

雖然這些單元房確實可以帶來高回報，但是一些房產投資專家警告它們很難賣出，並且建議那些準備買房留給子女的人要明智的選擇，並且在投資前做好繼承權聲明。

澳大利亞統計局今年3月數據表明，在墨爾本擁有超過15個單元的委託管理公司共有98家。

運營商包括快斯特（Quest）公司，橡樹集團（the Oaks Group），麥地那（Medina）公司，和龐特山（Punt Hill）公司。

在這種承包管理模式下，投資者通常購買一處房產的分層所有權——通常是低於市場價格的兩居室或更大的套房。然後分層所有權下的房產將在確保短期收益的保證下，長期回租給運營商，比如10年期。

通過瞭解租房者或渡假者，管理公司可以通過提高短期租金而獲得收益。從而，它們可以在承諾期之後兌付租金給業主。

阿諾.卡拉斯（Arno Caras）擁有龐特山公司。這是一家橫跨墨爾本12個區域，管理超過600處單元房的大公司。其中超過400處單元房是分屬於個人投資者的回租房。卡拉斯先生說，這些業主被承諾租金保障，以調節合同中規定的業主必須依賴管理狀況來得到收益的條款。

房產承包管理合同通常長達5年至10年，並且管理公司可以選擇更長的租期。而租金的多少除了依賴於租期，還依賴於每年的消費物價指數，或者3%的定額增長，通常還包括第一期期末的市場綜合評估。卡拉斯先生對此評論說，「當你支付時，你就會明確知道你將獲得什麼。不管實際運作如何，你的收益是有最低保證的——比如每年20000澳元——如果你的合約說明了最低回報的最初5年的年增長率為3%，那麼你肯定能得到它。在這5年結束以後，就看市場狀況了。」

他還說，合同通常都註明了這樣一個條款，如果雙方難以就市場調查的結果達成一致，第三方評估者將被邀請來評定這個增長指數。

「我想銀行擔保是一個不錯的選擇，因為如果我們倒閉了，你仍然有三個月時間全要回來，」卡拉斯先生說。「我們大多數的委託房都是一般的單元，所以都可以作為普通出租房處理。」

邁克爾.赫曼（Michael Herman）作為韜伽集團（Toga Group）客服部的開發執行經理，管理著「麥地那單元房旅館」的品牌。他說：選擇一個有信譽的運營商是非常重要的。

「許多公司一開始保證了很多，運營時又要一切看情況來，最後導致問題成堆。這種事情經常出現，所幸的是我們不會這麼做，」他說。「你所選擇的有信譽的公司還必須是長時間從事這個領域的工作的。」

麥地那公司在墨爾本經營著超過1000所單元房，其中只有大約100所是私人房產。他們一般要求至少10年的長期合同，並且提供9%到12%之間最低年增長率，一般說來，他們還會要求二個5年的延長期。每一個5年之後，會有一個市場調查。如果簽約者有異議，問題會提交給一個獨立的仲裁者做決斷。

赫曼先生說這個商業領域的實質就是承包管理的單元房不像一般出租屋那樣有「流動性」，所以可以聯合起來向賓館那樣管理，這比一般的出租屋管理要好的多。

「單元房的承包管理一般是基於賓館模式。所以它更依賴與經營成效，而不是出租屋市場循環。」

並不是每一個人都熱衷於這種模式。房產顧問皮特.黑（Peter Hay）做出了一份對許多承包管理的單元房的評估。他說這些評估中可以看出許多問題。

「總的說來，我不認為它們是良性投資，」他說，「現在對於這一點，我不認為它們比投入開放市場、走普通渠道出租的汽車更好。這是一個飽和的市場……如果你必須提前賣掉，你將難免有損失。」

舉例來說，最初的回報率可能高達5%或6%，准出租人們需要確認這份合同承諾的是租金的修正值——不是基於出租率，黑先生說。另一件重要的事實是，初始的出租率還可以，當租金按照預期上調時，出租率便慢慢下降了。

「我們已經見過一些非常糟糕的例子，租金下降率達到15%到30%，」黑先生補充道，「因為你不能獨立佔有它們，並且你是和整幢大樓聯繫在一起的，管理公司的經營能力和促進租金支付能力才是單元房價值的關鍵所在。租金回報決定價值，就這麼簡單。」

安卓.伽德尼爾（Andrew Gardner）是阿美德爾（Armadale）旗下的愛之財務公司的創建者。他將購買一所承包管理的單元房描述為一次商業舉動，而不是一次居住投資。

他補充說，銀行通常對此類項目貸款較少，因為它們被經營者的合同所約束。當它到了要賣的時候，伽德尼爾先生說只有投資者市場會有興趣買一處承包管理單元房。

但是，如果你買的房子是任何人都可以住的，你再賣的時候將是面對整個市場——這其中只有1.5的市場對非主流的房子感興趣。

運營商同時說任何承包管理單元房的支付者都將把自己看成是長期投資者。

「這是一種不同的投資，」卡拉斯先生說，「對於任何投資人，和任何只想每月拿租金的人，不需要擔憂房產維護和在未來6-12 個月內找到新的租戶的問題。如果租戶胡亂搞他的居住環境，然後又回來重刷地毯——對任何從未沒有爭論的人，這真的是價值的所在。」

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