房貸超房價 美國1/6屋主瀕償債危機

【大紀元10月12日訊】(大紀元綜合編譯報導)美國房地產價格持續下挫，已造成每6位屋主就有1位的房貸金額超過房屋價值，提高了房貸違約上升的可能性。如果房貸超過房屋價值，財務已困難的借貸人很難重新融資或賣出房屋來償還房貸，可能導致房屋查封增加，進而壓低鄰近房屋售價。屋主無力償債對經濟形成更大壓力。房屋價值消失，不只使屋主感受財富減少，也會降低其消費意願。

華爾街日報引用穆迪經濟網站(Moody’s Economy.com)的資料指出，全美大約7550萬家庭是「有殼族」，房價下滑造成某些地區房屋價值貶低30%，目前大約1200萬個「有殼族」家庭(約占16%)，其尚未償還的房屋貸款，超過他們擁有的房屋的價值。過去5年內購屋者，情況更慘，29%陷入房屋貸款困境。

Moody’s Economy.com首席經濟學者詹狄(Mark Zandi)指出，相比之下，2006年「沉向水底」的屋主只占4%，去年的比率為6%。他說：「這段時期很可能會有更多屋主陷入困境，創下歷來最多的紀錄。」

美國約有7550萬人住在自有房屋。根據 Moody’s Economy.com數據，房地產不景氣造成許多地區房價大跌 30%，約有1200萬人或 16%的房貸金額已超過房屋價值。

此比率遠高於2006年的4%和2007年的6%。經濟學家Mark Zandi表示，償債困難的屋主可能比史上任何時期都多。

美國七月房市暴跌

根據美國S&P/Case-Shiller房價指數調查，全美20大城市7月份房屋價格，與去年同月相較創史上最大降幅，顯示美國正陷入最嚴重的房市衰退期。與前月相較，7月全美20大城市房價亦下降0.9%，跌幅同樣大於6月的0.5%。不過該結果未經季節性調整。20個城市中有13個房價指數按月下跌，多於6月的11個城市。其中結果最差的城市是〝賭城〞拉斯維加斯，房價較前月下跌2.8%。不過與去年同月相較，所有20個城市7月份房價指數，則全部呈現下跌局面，無一倖免。跌幅最大的還是拉斯維加斯的30%，其次是鳳凰城的29%。事實上房市惡化，正是當前全美金融海嘯的引爆點。若需求因經濟下滑而減少，造成房屋價值下跌，將造成更多查封案件。而未來數月銀行將更嚴格限制放款，引發住房市場繼續緊縮，消費支出也將因而減少。

多倫多投資公司 Scotia Capital Inc.經濟學家Derek Holt指出：「早在本月信用市場墜入深淵之前，房價跌幅竟然已開始惡化，這並非好預兆。」美國房屋建築業者自2006年來，損失已至少190億美元。昨天全國房屋建築業協會(National Associationof Home Builders)表示，將向國會要求將7月份通過的每家建商可以獲得的抵扣稅額度，由原先同意的7500美元倍增至15000美元。根據協會理事長 Jerry Howard表示：「7月份通過的優惠措施，並未掀起任何反應。」

各地房主痛苦不同

與1200萬房貸高於房價者相較，還有6400萬人擁有房屋價值。但貸款人擔心，房價持續下跌及放款標準緊縮，讓他們很難利用房屋價值。

各地屋主對房屋的痛苦感受不同。房價跌幅最大的首推加州、佛羅里達州、內華達州、和亞歷桑納州等地。根據First American房價指數，全國房價自2000年 1月上漲到2006年中的高點，漲幅 86%。高檔反轉後，指數跌了13%。

房地產市場通常不會很快復甦，以1990年代初期的加州為例，跌勢就持續很長的時間。根據S&P/Case-Shiller 房價指數，洛杉磯房價在1990年 6月到達高峰，但一直到1996年 3月才觸底，而且要到2000年才回到1990年的高點。(http://www.dajiyuan.com)