2005年營建業前景看俏 頗具投資價值

【大紀元1月2日報導】(中央社記者李文忠台北二日電)營建股去年在台股的漲幅居冠，展望2005年的房地產景氣，在政局干擾逐漸平息及兩岸關係緩和前提下，政府積極運作土增稅減半常態化和優惠貸款續撥，升息幅度不超過3-3.5%，明年許多建案大幅入帳的有利條件，以及通貨膨脹的心理預期下，各大建商業績前景勢必看俏，營建股頗具投資價值。

去年 320總統選舉之後，台灣房地產面臨兩大利空，首先是總統大選政治紛爭，其次是兩岸關係緊張，中共以武力威脅台灣接受一個中國原則。在 520陳總統就職之後，以憲政改造的說法替代2006年的制憲公投，兩岸戰爭風險已暫時解除，未來兩岸將呈現不統不獨、不戰不和之局。兩岸的政治立場與態度，不僅牽動未來 4年台灣的政經走勢，連帶影響外資在亞洲的資金分配，以及台灣股市的變動。

依目前情勢看來，雖然兩岸的口水戰不斷，兩岸關係保持現狀的可能性最大。陳總統於國慶談話中釋出善意，希望兩岸在92會談基礎上復談，雖然兩岸關係短期仍難以突破，只要中共的反分裂國家法的制定未超脫預期範圍，未來仍有趨於和緩的現象。

2004年總統大選政治紛爭，讓台灣房市瞬間降溫。不過 520過後，來自政治上的干擾逐漸平息。雖說台灣國內政局紛爭問題難以解決，但時間拖久後，對房市的衝擊已相當有限。2005年台灣國內無任何重大選舉，因此政黨紛爭的問題對房年的衝擊應該會逐漸降低。

政府先前推出土增稅減半與優惠房貸兩大房市利多，力圖振奮當時低迷已久的房市，為房地產注入一劑強心針。房地產經過長期的低檔盤旋後，房價也逐漸回歸到合理價位，去年 5月中央銀行為延續房市交易的熱絡，決定續撥3000億元優惠房貸，使得累積的優惠房貸額度達至 1.5兆元。雖然政府的優惠房貸與土增稅減半的房市利多政策都將於2005年結束，但近期財政部表示希望今年初土地增值稅減半徵收期限屆滿前，完成土地稅法三讀修正，永久調降土增稅稅率，顯示政府政策上對房市仍是偏多。由於提振房市可刺激內需、增加房地產相關稅收，以及降低金融業逾放壞帳，因此可推估2005年政府在房地產政策上仍將持續偏多。

央行近期第二度升息，根據富邦投顧研究部指出，從經濟的波段循環理論來看，任何一項經濟指標的變化都有其一定的軌跡，金融利率水準也不例外，即使升息，也不可能馬上升息到社會難以接受的地步。且升息亦代表景氣復甦，中長期則因為台灣國內景氣加溫，經濟成長會帶動國民所得的增加，民眾購屋能力也會越來越強，升息效應表示將來景氣越來越好，當然房價也會逐漸走向盤堅的趨勢，只要升息幅度不超過3~3.5%，短期對房市尚不至於產生重大影響。

以過去的歷史經驗看來，房地產上漲時期通常是處於經濟成長快速時期，因此房價在上漲的同時，利率也跟著逐步揚升，過去兩次房價大幅上漲期間，利率揚升幅度都超過3.5%以上。因此推估在利率小幅升息的初階段，房價仍可維持上揚走勢。因此預估目前房貸利率要揚升至4%以上才會對房市產生較大的影響。

若再以利率對於民眾購買力的影響來看，目前月繳房貸支出佔家庭月所得比重為24.3%(台灣住宅需求調查季報資料) 。一般民眾購屋能力容許的房貸支出上限，應為家庭月所得的30%，若以600萬元購屋預算來評估，當房貸利率5%時，為民眾可允許範圍的購屋支出上限。房貸利率上漲至超過5%，則民眾才會感受到明顯的購屋壓力負擔變重。以目前經濟情勢研判，美國升息後，台灣國內央行跟進升息的幅度也不致於過大，且即使央行升息，台灣國內銀行房貸目前處競爭相當激烈，短期間內配合央行升息的意願恐怕不高。

回到房市供需面來看，由於去年第 4季供給量大幅開出，在短期間釋出的供給量大於短期需求，因此房價沒有太大上漲的空間；且因整體市場的供需仍處於平衡的狀態，供過於求目前僅是短期現象，由房價信心指數可知民眾並未看空房市，加上建材持續上漲，因此未來房價並無下跌的空間，因此第 4季房價持平的機率較大。

2005年的供需若仍處於平衡的態勢，在明年經濟成長仍有4.5%以上水準的情況下，以及通貨膨脹的心理預期下，追求投資保值的購屋需求增加，富邦投顧即預期，2005年全年房價仍有溫和上漲5%左右的空間。

展望2005年的房地產業景氣，在政局干擾逐漸平息及兩岸關係緩和的前提下，土增稅減半常態化和優惠貸款續撥政策實施機率大，只要升息的幅度不超過3-3.5%，2005年許多建案大幅入帳，以及通貨膨脹的心理預期下，各大建商業績前景勢必看俏，營建股今年可能又是大多頭格局。