投資者：美國地區性銀行的房地產之痛

【大紀元2024年02月13日訊】（大紀元記者李皓月編譯報導）紐約社區銀行（NYCB）對商業房地產的風險敞口加劇了投資者對地區性銀行的審查，業界內人士預計，那些擁有寫字樓和多戶物業貸款的銀行將面臨更多壓力和風險。

紐約社區銀行最近發布的財報引發其股價暴跌約60%，這讓投資者開始集中精力梳理地區性銀行的投資組合。這是繼2023年硅谷銀行倒閉引發地區性銀行危機一年後，對小型銀行健康狀況的擔憂再次升級。

路透社援引阿波羅商業房地產金融公司研究的數據，小型銀行占所有未償還商業房地產貸款（CRE）的近70%。

Raging Capital Ventures的做空者威廉‧馬丁（William C. Martin）對路透社說，「只要利率居高不下，銀行就很難避免CRE貸款方面的問題。」他在紐約社區銀行1月31日發布災難性的財報後決定對該行押注。

馬丁曾在去年做空了硅谷銀行，他表示，做空紐約社區銀行是因為他認為該銀行的盈利能力會下降，而且可能不得不籌集資金。紐約社區銀行之前表示，增資是一種選擇，但目前沒有計劃這樣做。

據路透社報導，COVID-19大流行病對CRE市場的影響仍然在發酵。根據惠譽評級機構（Fitch）的數據，由於許多公司還在努力轉換遠程和混合模式工作的員工，商業抵押貸款支持證券（Commercial mortgage backed securities，CMBS）的拖欠率預計將在2024年上升到8.1%。

同時，商業多戶住宅（擁有五個以上單元的住宅物業）的CMBS貸款拖欠率預計將在2024年達到1.3%，而2023年的拖欠率為0.62%。

CMBS是住房抵押貸款支持證券（MBS）的一種，它用商業地產抵押貸款而非住宅抵押貸款作支持。由於商業地產的獨特屬性，CMBS比住宅地產抵押貸款支持證券更為複雜，波動性也更強。

馬丁向路透社表示，他也做空了OceanFirst和Valley National兩家銀行，但在賺取利潤後，本月已經平倉。

根據商業房地產公司Trepp提供的數據，這兩家銀行以及NYCB持有的CRE占風險資本總額的比例都超過了300%。根據聯邦存款保險公司（FDIC）的公開指導原則，300%的這一水平可能表明貸款人面臨著嚴重的CRE集中風險。

Trepp的數據顯示，第四季度Valley National持有的CRE占其風險資本總額的比例為479%，而OceanFirst為447%。截至第三季度，NYCB的比例為468%。

惠譽的數據顯示，總計有近1900家資產不到1000億美元的銀行的未償CRE貸款超過了股本的300%。

高盛的研究顯示，商業地產也面臨著利率上升的壓力，今年和明年將有大約1.2萬億美元的商業抵押貸款到期。

紐約社區銀行的獨特之處在於，它是紐約市租金穩定業主的主要貸款人。該公司表示，在其全部多戶住宅貸款組合中，有一半以上是以紐約州的房產為抵押的，其中許多房產都受到租金管制法的限制。

Trepp的研究主管Stephen Buschbom表示，紐約租金穩定住房的違約率歷來較低，但受到大流行病和2019年限制房東提高租金法律的影響，已從2020年4月的0.32%上升到2023年12月的4.93%。

美國財政部長耶倫（Janet Yellen）2月6日於國會聽證會上指出，儘管商用不動產領域的損失令人擔憂，但美國監管機構正在努力確保金融體系的貸款損失準備金和流動性。她強調，商業房地產可能造成金融穩定風險，或對銀行體系帶來損失，必須謹慎以對。

據路透社的消息，投資者預計，一些地區性銀行可能被迫虧本出售貸款或增加損失準備金。一位不良債權投資者表示，一些持有紐約市租金穩定型多戶住宅貸款的地區性銀行已經開始探索出售這些資產。

責任編輯：任子君#