房價下跌 換房更容易 更利於首次購房者
【大紀元2022年09月08日訊】（記者李捫心綜合報導）房地產數據分析公司Corelogic的最新報告顯示，隨著房市持續低迷，目前在市場上換房更容易；而另外一項獨立調查也顯示，有更多的首次購房者進入市場，這表明房市下滑趨勢可能已接近尾聲。
根據Corelogic本週三（9月7日）發布的最新數據，在奧克蘭市（奧克蘭中區）、懷塔克雷、馬努考、惠靈頓市中心和達尼丁等地區，三居室和四居室房產之間的中位價差距，已經開始縮小。
該公司分析的三居室和四居室房產之間的中位價差距，是一種代表「換房」（換更大、更好房產）階梯的成本。儘管臥室數量並不是衡量「首次購買」與「二次購買」房屋的完美衡量標準，也不是衡量每個人或每個家庭住房的質量或適用性的完美標準，但它仍然能夠揭示一些非常有趣的市場模式。
換房差價隨著房價上漲或下跌而變化
該公司上一次發表相關的報告，是在去年6 月份，當時疫情後的環境，並沒有讓換房變得更容易，每個主要中心的三、四居室房屋價格差距仍然至少為 15萬元，而且總體而言，自2020 年中以來，在整個房地產市場的價格普遍上漲的情況下，該價格差距也跟著大幅上漲。
該報告認為，以舊換新溢價（換房差價）的上升，可能是許多潛在換房者轉而留在原地、並且可能進行住房翻新的原因之一，而這反過來又可能阻礙了一些首次購房者進入市場。
一年之後，去年的房價上漲勢頭已經消失，換房差價也相應減少。在過去 12 個月裡，全國所有主要地區都出現了換房溢價增幅都小於上一時期的現象，這與最近更廣泛市場低迷相一致。
該報告說，儘管在過去的 12 個月中，四居室房產的價格變化百分比，通常與三居室房產的數據相同或更小；但實際上，在奧克蘭市、大惠靈頓地區和達尼丁，四居室房產的價格在過去 12 個月內全面下跌。只不過因為它們以更高的水平開始，這意味著奧克蘭北岸、富蘭克林地區和基督城的以舊換新差價，仍然會超過30萬元。
但即便如此，也仍然有換房差價下跌地區。在過去一年中，奧克蘭市、懷塔克裡、馬努考、惠靈頓市中心和達尼丁的以舊換新溢價均下跌。在奧克蘭市和馬努考等地區，三、四居室房屋差價仍然在 40萬紐幣左右或更多，但至少比原來有所下跌。
在這些地區中，達尼丁的以舊換新溢價最低，為15.4萬元，比一年前的15.6萬元略有下降，但仍高於兩年前的14.1萬元。
而惠靈頓市中心，在2015 年至 2021 年間房地產市場非常繁榮，但此後就急劇下跌；該市與相對「穩定」的基督城房市之間的長期比較，也很有趣。
基督城的換房溢價一直高於惠靈頓，儘管基督城的房價本身較低；但這項差距在 2020年開始縮小，之後，惠靈頓的換房溢價在去年首次超過基督城。然而今年，兩個城市的換房溢價再次倒了過來，因為惠靈頓的換房差價下跌，而基督城的換房差價則繼續上漲。
調查：首次購房者增加
獨立經濟學家托尼‧亞歷山大（Tony Alexander）表示，進入市場的首次購房者數量的增加，表明其下滑趨勢可能已接近尾聲，儘管該趨勢還沒有結束。
亞歷山大對房地產經紀人的最新調查顯示，自去年9 月以來，首次購房者繼續購買的人數超過了退出的人數。
有5% 的經紀人表示，他們在8 月份看到更多的首次購房者出現在市場上；而上個月，有36% 的經紀人表示看到的首次購房者減少了。
亞歷山大表示，與上個月相比，這是一個顯著的變化，這是自去年 10 月信貸緊縮發生前，負面影響最小的結果。
這也驗證了他最新的、對抵押貸款顧問調查的結果。在該調查中，有更多的貸款顧問報告，首次購房者的諮詢量增加，多於報告減少的數量，這是自去年8 月以來首次。
亞歷山大的調查還顯示，8月份，請求房產評估和參加開放房屋活動的人數也有所增加。有20% 的經紀人報告了更多的房屋評估請求，上個月，有13%的經紀人報告評估請求減少。
還有7% 的經紀人表示，開放房屋活動的出席率更高；而上個月，有47% 的經紀人表示，參加開放房屋活動的人數較少。
亞歷山大表示，這並不意味著市場正在復甦，但這個結果可能是市場正在接近結束其自由落體式下跌的早期跡象，房地產市場可能在未來幾個月內觸底。
他說，取消首次購房貸款和贈款的價格上限，可能是首次購房者減少現象改善的一個原因。
但調查還顯示，買家對利率上升、在下跌的市場中支付過多費用，以及對融資渠道等的擔憂有所緩解，這些因素可能對首次購房者買房的意願較低狀況有所緩解。
他說，「一些首次購房者會對他們想要的東西做出更現實的評估，而不是等著趕上房價下跌的最後幾個百分點，而是決定利用目前這個購房者市場，來獲得一套能夠養家的房產。」
買家市場令賣家可能降價出售
亞歷山大說，房屋估價數量的增加，表明更多想要出售的房主已經放棄了要獲得去年高價的希望，並且正在向市場投降，這意味著買家有更多的選擇。
「不過賣家投降並不普遍，可能有些人無法以他們想要的價格出售，所以他們就將房產投入到長期租賃市場。」
調查還顯示，投資者仍對市場持觀望態度。有34% 的經紀人表示，投資者人數減少。但這比上個月的60%已經有所改善。
房地產協會的數據顯示，近幾個月來，房地產市場低迷速度加快，全國房價目前已從市場峰值下跌了10% 以上。
儲備銀行最近預測，房價可能會從最高點下跌多達20%，這與一些商業銀行的預測一致。
但上週 CoreLogic 研究主管尼克‧古道爾（Nick Goodall）表示，雖然目前還沒有任何具體跡象表明市場已經觸底，但據信某些地方的房價已經離低谷不遠了。
他說，情況能夠好轉得有多快，在很大程度上取決於買家的心理，但已經有跡象表明買家心態發生了變化，這可能是由於利率不會進一步上漲的預測。
責任編輯：筱康