指數型房貸 籲消費者多看多聽多比較

(http://www.epochtimes.com)

【大紀元9月15日訊】房仲業者提醒有意利用這波指數型房貸進場購屋的消費者，多看、多聽、多比較，因各家銀行加碼幅度與信用評等標準各有不同，為節省房貸消費者不妨在申貸前，向銀行稍作探詢，是否有額外增加許多費用支出，仔細盤算的支付成本，做好心理準備。

據中央社9月15日報導，指數型房貸戰火不斷加溫，各行庫紛紛推出各式指數型房貸利率吸引客戶，但房仲業者提醒有意利用這波指數型房貸進場購屋的消費者，由於銀行在審核指數型房貸時，多按照自行訂定的房貸評等表決定利率加碼幅度，消費者務必先向貸款銀行探詢可能獲得的貸款利率，避免房貸支出超出預算。

各銀行推出的指數型商品一般可分為純粹型與混合型。純粹型指的就是全部依照定儲利率再行加碼計算，平均每 3個月調整一次；混合型則是頭1年或前2年實行超低固定利率，目的在爭取房貸客戶，第2、3年以後才採取機動利率。

根據力霸房屋資料顯示，部分銀行採取混合型指數房貸，前兩年固定利率最低可達4.2%，第3年起依平均定儲指數加碼，平均約介於4.5%至6.5%間。在各大銀行的競爭下，第 1年固定利率甚至已經跌破4%。

儘管利率看似相當誘人，不過消費者往往忽略，在指數型房貸中，決定銀行利率高低的核貸標準，是根據內部的信用評等表評分制度決定加碼幅度。力霸房屋總部副總經理張鎗華表示，通常銀行會要求房貸戶提供可作為還款能力證明的文件，如扣繳憑單、薪資證明、綜所稅申報書等；也會要求出具相關在職證明以確認職業狀況、服務年資等，作為評等的依據。

正因為必須經過審核，並非所有人都能享有指數型房貸的優惠；就算審核通過，要是房貸戶的還款能力普通，那麼可能享受不到平均4.5%的指數型利率，反而得付6.5%的利率，兩者相差達2%。

力霸房屋以舉例分析，假設某甲貸款200萬元，貸款年限20年，依照前兩年4.2%的固定利率，每月房貸支出為新台幣1萬2331元，每年房貸負擔為14.79萬元；但第3年開始，銀行根據某甲信用評等結果，加碼後的年息為6.5%，則某甲每月房貸支出就提高為1萬4683元，每年房貸負擔躍升為近17.62萬元，相差近3萬元。

張鎗華表示，大部分銀行的信用評等表，都不提供試算功能，這是為了確保所有貸款戶提供完全真實的資料供審核。因此，消費者不太容易在申請前，就確知自己的加碼幅度有多少，尤其對那些收入較微薄的首購族來說，評等結果勢必低於經濟能力佳的換屋族，實際加碼結果可能不如預期。儘管無法試算，但消費者不妨在申貸前，向銀行稍作探詢，先做好心理準備。

此外，在衡量該選擇純粹型或混合型時，張鎗華建議消費者務必考量未來利率水準的走向。有些銀行祭出前3年利率4.15%的優惠方案，甚至提出9月底前申請才有優惠的時間限制，類似的促銷方案現在看來雖然誘人，但要是未來3年利率繼續走低，以往視為「划算」的利率也會變的不划算。

張鎗華強調，消費者一定要充分蒐集資料、並衡量自己未來2-3年間的財務狀況，來決定該採純粹型或混合型房貸。由於各家銀行加碼幅度與信用評等標準各有不同，多看、多聽、多比較，自是節省房貸的不二法門。

張鎗華並指出，以前高房貸利率時，許多費用並不用由消費者支付，但現今各家銀行推出低利率房貸之際，為減少成本支出，往往巧立名目增加許多費用支出，例如目前在申辦房貸時，會有所謂的開辦費，約在3000-10000萬元間，還有4000元不等的設定費，與2000元的塗銷費，還有政府收取的「設定規費」是設定金額的1/1000，另外1年須繳交1次火險費及地震險費用，以500萬元計算，火險費加地震險約須支付2000元到4000元不等，林林總總加起來可能超過萬元，這也是申請房貸與轉貸時，須仔細盤算的支付成本。(http://www.dajiyuan.com)