當房產交易出錯時 誰保障我的權利？

【大紀元2017年06月24日訊】文：MICHAEL REPKA・DeLeon Realty首席執行官

加州與許多州不同，這裡不要求律師參與住宅房地產的交易。雖然在大約98%的交易中這樣做可以，但很多人發現在剩下的2%交易中，陷入真正的麻煩。不幸的是，大多數人認為，當選擇房地產經紀人時，一切都會完美無缺，只有當事情出錯時，才會發現問題是自己惹出來的。

地產代理人可能給你的錯誤訊息

此外，地產代理人可能給客戶提供虛假的安慰，也會造成常見的誤解。首先，代理人經常說他們可以諮詢律師。儘管大多數大型經紀商確實有權諮詢律師，但這些律師一般都專注於保護經紀人。然而，經紀商的利益可能與客戶的利益有直接的衝突。

通常不久之後，客戶被告知必須雇用自己的律師，費用卻相當高昂。確定經紀人真正提供律師服務的途徑，最簡單方法就是要求與律師會面，討論買賣過程和自身的情況。

第二，幾乎所有的客戶都大大高估了地產經紀人的法律敏感性，特別是如果該經紀人具有多年的房地產代理經驗。事實上，大多數經紀或代理人似乎都不了解自己缺乏法律層面的技術知識。

誰能提供法律服務？

由於合法的原因，經紀人沒有受到非常重要的法律和稅務培訓，通常細微的問題就有很大的差異。負責培訓的代理人會激勵這些經紀人或代理人，讓他們嘗試向客戶解釋問題。但是錯誤的理解存在重大風險，經紀人可能不正確地解釋某些問題。然而負責任的經紀人會告訴客戶他們不能提供法律意見。

有意思的是，在硅谷一些核心的經紀人沒有給客戶提供法律諮詢，但加州律師協會同意給這些經紀人提供法律服務，作為他們房地產服務的一部分。理由是由於法律服務，可獲得佣金的一部分。

不過，有鑑於沒有律師的經紀商有可能從這些法律服務中賺錢，律師公會認為與無律師的經紀商劃分法律費用是非法的。

幸運的是，德立昂地產（DeLeon Realty）完全由律師所有。因此，DeLeon Realty的律師能夠為其客戶免費提供法律服務。

訂金紛爭與錯誤的建議

潛在的利益衝突和缺乏法律知識的一個簡單例子——買家在違約後經常涉及到3%訂金的適當分配問題。有時，買家在沒有任何意外條款下，或是沒有合理解釋下，拒絕購買，造成這場交易變成了訂金分配的搶奪戰。

有趣的是，許多賣方代理人告訴他們的賣家，如果買家堅持立場，應該讓步並退回訂金。我聽說過一件事，賣家被告知，買家可以阻止賣家出售給其他買家，所以他們應該退還押金。這在絕大多數情況下都是不正確的，這通常是不好的建議。

這樣做是有利於經紀商的，因為這意味著他們將在出售給新的買家，然後拿到佣金。即使再次上市銷售的價格較低，代理人佣金的差額與賣方承受的損失相比是微不足道的。更重要的是，房地產經紀人意識到，退還訂金大大降低了自身被拉進法律程序的麻煩。

最近，我和當地一位頂級代理人一起吃飯。該代理人表示，她有興趣加入DeLeon Realty，因為當她的一位買家違反合同時，她對我們保護賣方權利的努力感到印象深刻。她解釋說，她辦公室的政策始終是建議將整筆訂金退還給買家，以避免潛在的訴訟風險，並將房產重新上市。這位代理人承認她甚至不知道適用的法律論據，直到她看到從我律師事務所寄去的信。

本文刊載於舊金山6月10日地產專版，請點閱

要想定期快速瀏覽一週新聞集錦，請點這裡。

責任編輯：李歐