關於美國房產貸款機制及審核方式（二）

【大紀元2017年04月19日訊】（文：鮑雲雁）目前美國的大多數貸款，都是按房利美的標準來制定的。美國的房地產貸款，分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是利率方面。

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二）穩定的收入

這是放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)為收入的55%以下，但是各銀行的標準又不同，不過可以用公式來計算，貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記錄)/月總收入55%

審核收入的基準有2點:

1. 穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄。

2. 足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:

固定工資:用於上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核。

自雇企業主：領1099表,提供2年的保稅單，按照稅後AGI計算2年平均收入。

三）資產證明

這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票帳戶、定存、退休帳戶及股票等。頭款及購屋費用，再加上3個月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個月以上的證明。

請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋，就要先把這筆現金存入銀行，然後影印著兩個月的銀行帳單（全部頁數）作為存款證明。如果房貸少或全淨值，銀行不接受從網路印出的影印件，除非上面有申請貸款人的全名、位址和帳戶等資訊。（通常網路版本都不顯示）

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢的來源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大額存款是從國外匯入，也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。

四）房屋價值

這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%（貸款額/房價）以內的貸款方案，因為貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險,即PMI（PrivateMortgageInsurance）。

根據貸款額度的不同，月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核，執行的非常嚴格。

除了要看2年的W-2收入表,1099表,個人報稅表（Tax Return）之外，還要貸款人填4506T表格（IRS Form），用以取國稅局核查個人報稅紀錄，藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入，不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。

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責任編輯：舜華