市中心還是郊區 當今美國人喜歡住在哪?

【大紀元2016年06月30日訊】（大紀元記者畢儒宗編譯報導）二十世紀後50年美國大城市逐漸沒落，市中心在下班後如鬼城，住在郊區好學區的洋房成了美國中產階級的美國夢。然而根據一份最新公布的房地產研究報告顯示，過去20多年間，美國大城市市中心房地產價格是成長最快的地區，包括紐約、芝加哥及華盛頓DC等大城市這一情況特別明顯。

《華盛頓郵報》報導，受城市犯罪率大幅下降、生活機能充沛及郊區通勤時間過長等多重因素的影響，被忽視了幾十年的市中心房地產出現大幅度反彈。根據聯邦住房融資署（Federal Housing Finance Agency，FHFA）公布的最新資料顯示，越接近市中心，房價上漲幅度越大。

市中心正在變得越來越熱門

三位FHFA的經濟學家根據該機構蒐集的自1975年到2015年的1億筆房地產交易紀錄進行研究，在研究報告中說：「經過數十年空洞化後，市中心正在變得越來越熱門。」

FHFA的資料涵蓋了18,000個郵政編碼地區，包括了許多偏遠地區的城市，因此這一市中心復甦的情況不僅在有指標性的大城市。推動市中心復甦的人士及學者們表示，正在見證全美城市的復興。

FHFA經濟學家多默（William Doerner）說：「我們發現人口外移潮發生了變化，」「二戰結束後，我們看到了汽車文化的興起和家庭湧向郊區。但在過去的25年，人們寧可花更多的錢遷入市中心區，尤其是在都會區大城市，這是一個發生在全國城市的重大轉變。」

市中心房價比較抗跌

多默與他的同事們發現，自1990年以來，市中心房價上漲幅度最大，而且在房地產泡沫期間，市中心房價也比較抗跌。

《華郵》分析師的一份自2004年以來的房地產分析發現，遠離華盛頓DC市中心的郊區在房地產泡沫時期房價跌幅最大，但市中心區房價卻持續上漲。FHFA的資料顯示，這樣的情況不僅在華盛頓地區，類似的情況也出現在明尼阿波利斯、波特蘭、芝加哥、丹佛、亞特蘭大和費城等大城市。連偏遠的愛達荷州Boise市、中西部俄亥俄州哥倫布市和納什維爾市，即使是在陽光帶的鳳凰城和休斯敦也出現同樣情況。

經濟學家和社會學家們認為，大城市塞車問題日益惡化和通勤時間太長，讓人們渴望住得接近上班地點。此外，隨著年輕專業人士的收入增加，他們喜歡更多休閒設施，如餐廳、酒吧和劇院，這些設備在人口密集的市中心比較容易找到。此外，城市暴力犯罪率急劇下降也讓市中心變得更加吸引人。

市中心土地有限，因此難以建設更多的房地產，也推動市中心房價快速上漲。

但也有專家指出，市中心房價上漲幅度高於郊區並不代表人們改變了他們對居住環境的偏好，而是市中心生活環境改善，人們自然會考慮住在市中心。

人口統計數據顯示，實際上郊區和遠郊人口成長速度比市區快。FHFA經濟學者葛拉瑟指出，市中心復甦並不代表郊區的衰退。其它的研究顯示，市中心的復甦只是代表市中心人口結構改變，更多的高收入白領進駐，而一些低收入居民因難以負擔高房租而被迫離開，因此市中心人口並未快速增加。#

責任編輯：林妍