德國房市過熱 聯邦政府澆涼水
【大紀元2016年12月16日訊】（大紀元記者樊伊德國報導）市場如同身體，得有適當溫度，過熱容易泡沫化，太冷又成了不景氣。只有溫度適中，或在合理範圍內浮動，才能保證健康運轉。近幾年德國房市越炒越熱，特別在一些人口集中的大城市，地產商恨不得見縫插針式建房，可房子仍是供不應求。為避免房市發燒，產生泡沫，德國政府正絞盡腦汁澆涼水降溫。
德國越來越多的人買房不再中規中矩，他們儘量爭取低首付、低月供，否則根本無法承擔飛漲的房價 。但是這樣做的最大風險，就是最終造成德國房地產市場泡沫化。
房價飛漲 傳統買房方式行不通
以往誰要想擁有自己的房產得從上學時期開始儲蓄，30歲的時候就可以支付30%的房款以及購買房屋的附加費用（Kaufnebenkosten），其餘的房款通過銀行貸款來支付。月復一月，年復一年的按計劃還貸。退休之前便成了「有房一族」，可坐在自家陽台上悠閒地曬日光浴。
然而上面的貸款購房方式已經漸成歷史，因為不是每個人都能擁有一份高收入工作，都有餘錢來進行定期儲蓄。如果不能獲得一筆可觀的遺產，或從父母那裡得到經濟資助，買房就成了遙不可及的夢。同時由於較低的貸款利率和較高的房地產需求，德國的房價也在不斷升高。
據市場調研公司F+B最近公布的調查結果顯示，在過去的三個月里，德國公寓的價格平均上漲2.2%， 獨棟住宅的價格也平均上漲了1.8%。而同比去年，公寓和獨棟住宅的價格分別上漲了7.1%和5.2%，這一數值高出了德國正常通貨膨脹率的許多倍。
其中法蘭克福公寓的價格上漲了19%，科隆15%，斯圖加特11%，慕尼黑公寓的價格雖然只上漲8%，但是依然是房價最高的城市，達到了平均每平米4200歐元。
如果再把時間拉長一點便更容易看出德國房地產價格的勁爆：據F+B的調查數據顯示，德國公寓在過去五年的價格平均上漲了31%，近十年上漲了40%，特別是漢堡市中心的房價在過去十年暴漲了89%。
首付低 還期長 已近臨界點
房價不斷上漲使得很多公寓的價格都已超過30萬歐元大關，大部分的家庭根本無法承受。加之買房附加費用，如公證費、房產登記費等都在逐年增高。所以留給貸款買房人唯一的出路就是：儘量少的首付和較少的本金償還額度（Tilgung），這樣自己的工資才能供得起住房。
但是這會使德國的房地產市場過熱，甚至會引發信貸系統的危機，Finpolconsult諮詢公司的貸款專家杜博爾（Hans-Joachim Dübel）先生表示。杜博爾的Finpolconsult諮詢公司為世界很多國家政府提供諮詢服務。杜博爾本人曾在世界銀行工作，目前他主要致力於研究歐洲的住房貸款系統。
「一種典型的模式就是：低貸款利率和高住房需求使得房價不斷飆升」，杜博爾說，「而各銀行為了在激烈的競爭中生存，不得不一再降低貸款標準」。
這種降低的標準體現在：例如很多銀行提供低首付貸款，或者提供初期的低本金償還額度。特別是還款期限（Kreditlaufzeit）被模糊化了，然而這正是德國「固定利率等額度本息還款式貸款」（Annuitätendarlehen）的軟肋。長期的低利息和低本金償還額度會使貸款人耗盡一生都無法將貸款還清。因為本金償還額度越低，還款的時間就越長。
比如一個人向銀行貸款30萬歐元，利息為1.5%，本金還款比率（Tilgungssatz）為3.5%，那麼借款人需要25年的時間將貸款還清。如果本金還款率降至1.5%的話，借款人則需要50年的時間才能將貸款還清。而這麼長的還款時間對於借款人和銀行來說都是不利的，因為誰都無法預見在這50年里會發生什麼事情。
杜博爾警告稱：「這種情況持續下去最終會到達一個點，那就是下降的利潤率、增高的貸款價值比率（Beleihungsauslauf）和極端的還款期限同時出現」。根據過往歐洲其它國家房地產市場走勢的經驗，這就是房地產泡沫即將破裂的臨界點。
美國次貸危機是前車之鑑
很多信號表明，德國的房地產市場已成過熱趨勢。就拿首都柏林為例：很多柏林的房地產開發商和承建商都同時提供購房貸款服務，這些公司提供的初期本金還款率1.5%的貸款已經成為常態。
據信貸網絡平台Interhyp顯示，目前有計劃提供零首付購房貸款的銀行或企業較2015年增加了60%，同時零首付貸款的申請人也從9.5%升至15.1%。只有約10%的貸款申請人願意多付一些首付來申請貸款。
「從目前的情況看平均的本金還款率稍有上升，因為很多家庭擁有較高的收入」，杜博爾說。「但是令人擔憂的是那些下層的貸款申請人。他們往往只有較低的收入來源、被高估的貸款價值比率和較低的本金償還額度」。如果這部分人無力償還貸款，後果將不堪設想。
信貸危機並不是大量的貸款人無力償還貸款造成的。杜博爾說：「美國次貸危機時只有約2-3%的中產階級出現了信貸虧缺（Kreditausfall）便使得美國兩家最大的住房抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）破產」。
政府欲出新法規給房市降溫
德國的銀行系統顯然沒有為可能發生的市場變化，例如貸款利息上升或者房地產價格降低等做好充分的準備。「比如儲蓄銀行（Sparkassen）再像目前這樣高估貸款價值比率、延長還款期限和計息期限（Zinsbildungsfrist）提供貸款的話，儲蓄銀行的危機便不會太遠了」，杜博爾說。
德國政府也看清了目前房地產市場過熱的形勢，預計明年夏天德國政府將制定新的貸款法來給房市降溫。據悉，新法將規定購買房地產貸款的最高額度，限定必須歸還一部分貸款金額的日期。同時新法規將對貸款申請人還款能力的界定做出嚴格的規定，此外貸款合同內必須寫明最少還款金額。由此看出，免本金貸款（Tilgungsfreie Kredit）未來將不復存在。
小額度的貸款在一定的金額內可免受新法規的影響。為房屋修繕和翻新所申請的貸款、承建福利房所申請的貸款也不在新法的規定範圍內。另外已經批准簽發的貸款也不受新法規的制約。
責任編輯：王亦笑