資深人士提醒關註：房市泡沫為全球趨勢

【大紀元2014年04月07日訊】(大紀元記者韓香茗編譯報導) Milford 資產管理公司（Milford Asset Management）執行董事Brian Gaynor近日提請人們關注房市泡沫。他認為房市泡沫的憂慮代表著一種全球趨勢，不僅僅在新西蘭。而且他認為，多種因素助長了這種國際緊張情緒。

Gaynor指出，「泡沫」一詞越來越多地被世界各國用來描述住宅市場。現在，英國房市正在蓬勃發展，悉尼和墨爾本住房需求也很旺盛，奧克蘭房價持續上升，歐洲住宅市場正在復甦，而美國的房市也在穩步回升。

很多文章稱，中國的房市為「潛在的泡沫」。Gaynor認為，在過去10年左右的發展中，中國的這種發展狀況不足為怪。

國際房市回顧

21世紀初，國際住房市場異常強盛，特別是美國。很大程度上是由於金融機構積極放貸資助購房，甚至貸款給低收入或無收入者，因此造成房價快速上漲，新房建造迅猛。

然而，在全球金融危機期間，隨著房價下跌和建築行業的低迷，房市也遭重挫。2006年中期～2011年中期，美國房價下跌了33%， 新房數量下降了72％。新西蘭房價同期上漲了12％，但新房的准建率卻下降了54％。

房屋興建暴跌的原因，一是房價下跌所致，二是金融機構不願貸款給高負債的地產商造成的。

在過去幾年內，由於利率極低，再加上金融機構的積極營銷，刺激了需求，特別是吸引了大量的投資者，因此情況發生了顯著變化。在短短的幾年裡，新西蘭經歷了從新房過量、需求有限，到供應短缺、需求增加的過程。需求增加的主要原因在於極低的利率。美國央行的利率為0％～0.25％，歐洲地區是0.25％，英國為0.50％，澳洲為2.5％，新西蘭為2.75％。不是說長期利率偏低就會自動造成房市泡沫，但的確會創造泡沫發展的環境。

新西蘭房市回顧

在全球金融危機期間，新西蘭房市表現的非常有彈性，而且近年來回升強勁。准建住宅從2012年2月的14,124套增加到今年2月的21,842套；儘管央行的限貸令（LVR）出台後每月的銷售數字明顯下降，但兩年閒房價還是從平均35.5萬紐幣增至41.5萬紐幣。

央行指出，LVR的出台「旨在限制房價及住房信貸的增長，並減輕金融體系及更大範圍內的經濟風險」。限貸令要求各銀行將LVR超過80%以上的新住宅貸款（至少20%產權），限制到LVR不超過新住宅貸款總值的10%。

央行表示：「限貸令是出於對房市的擔憂而推行的。住宅貸款占新西蘭各銀行所有貸款的一半以上。而且，分析認為，房價的飆升（特別是奧克蘭）是導致住房存量高估的原因。這樣一來，對貸款人和銀行影響都很大，因此房價應該迅速下跌。由於一多半新西蘭家庭將資產壓在了住房上，其家庭債務已經接近最高記錄。因此已經負債纍纍的家庭再承受房價的大幅下跌，這是一個不得不考慮的嚴重問題。大幅飆升的房價，最後再嚴重下跌，將給金融業和經濟帶來重大損失。」

官方現金利率最近從2.5％上調至2.75％，限貸令也會對國內房市有所抑制，但唯一有效的解決方案是興建新房，特別是奧克蘭。但現在還做不到，因為地產商對未來的房市還缺乏信心，而且他們比住宅投資者更難籌到貸款。

國際房市近況

在過去12個月裡，澳洲的住宅銷量仍然很高，特別是悉尼和墨爾本。悉尼的房價已經上漲了15％，墨爾本上漲了12％。根據經合組織（OECD）的統計數據，同新西蘭一樣，相比澳洲人的收入來看，澳洲的房價已經估價過高。不過，這種情況很快會改變。

2007年，愛爾蘭的房價被大幅高估，但現在已經下降了45％。儘管相比去年上漲了8.5％，但仍被視為估價過低。

英國房市報導仍然少不了泡沫頭條，例如「倫敦房市已成泡沫」，「隨英國房價復甦步伐的加快，房市泡沫的擔憂也在增長」等等。

英國安永會計師事務所（Ernst & Young）認為，倫敦房市正在呈現「泡沫似」的條件，而獨立智囊團Civitas則主張，限制倫敦房產的海外買家。Civitas表示，數以十萬計的年輕居民因房價太高買不起房，辛辛苦苦賺的錢越來越多地用於租房，而更多的英國房產被投資的超級富豪買走。這些富豪很多來自中國。

中國房市分析

中國的問題是：經濟數據不可靠。現代化的中國只有20多年的歷史，還不足以建立應對低迷房市的體制。中國人的投資行為與西方世界很可能不是一回事。

目前一種推論認為，中國人投資物業，無論是投資中國，還是倫敦、悉尼或奧克蘭，都是出於保值考慮。由於中國沒有全民養老金或福利制度，很多投資者可能將物業作為長久保值的主要計劃。也許在中國投資者看來，物業與黃金等效，因為他們不關心通過物業投資獲得收益。該推論常被用來解釋為何中國投資者大量的在國內外投資房產，卻無人居住的原因。

另一說法認為，中國政府有辦法拯救低迷的房地產行業，因為政府有效地控制著各大銀行。

Gaynor提醒關注房市泡沫

Gaynor指出，如果相信這個世界就這麼簡單就好了，但上世紀80年代後期日本房市出現的繁榮和蕭條提醒我們，房市泡沫可能對經濟造成持久的負面影響。

很難知道這些泡沫的傳說是否合理，但我們可以肯定的是，投資者將持續觀望「房市泡沫」，尤其是中國。

（責任編輯：易凡）