文件處理員與核貸員

申請房貸時，其中一部份的文件由借款人準備，另一部份則由銀行的文件處理員準備。借款人準備好自己的部份後，交給房貸專員，然後轉交給文件處理員，文件處理員接著開始準備剩餘的文件。

文件處理員首要工作是確認產權，看看借款人是不是抵押物件的所有權人，看看抵押物件是否合法，看看抵押物件是否遭扣押，並看看還有哪些借貸以及向哪家銀行借貸。

借款人不一定是抵押物件所有權人，不過不管是不是所有權人要借貸，所有權人一定要簽名表示同意抵押借貸。借款人不是所有權人而無法借貸最常見的情況是因為離婚，離婚後，沒有將另一半的名字從權狀上刪除，以致於要貸款時，還需要前夫/前妻簽名，如果雙方交惡，就可能無法取得簽名，無法辦貸款。還有一種情況則是所有人已經去世，但一直沒有過戶，導致繼承人無法立即貸款。

檢查借款人是否為所有權人後，接著確認抵押物件是否遭扣押。，如果有，就申請清償請求一一解決，如果不能解決，則會影響貸款申請。文件處理員也會看抵押物件是否位於洪水區，如果是，要請勘查員進行鑑定。清償請求是由債權人開立的文件，內容包含債務餘額、提早清償罰金、其它費用（電郵費或匯費）及利息，許多借款人看到清償請求後，才發覺債務龐大。該抵押物件有辦理房屋淨值貸款的話，也要申請清償請求，同時還要凍結借貸。文件準備快完成時，會聯繫保險公司，告知借款人要申請信貸款，保險公司會評估是否需提高保額。

文件處理員將所有文件都準備好後，轉交給核貸人員，核貸人員會按照銀行規範進行審核，大部份的銀行規定文件處理員要備妥所有文件，一次轉交給核貸人員，少數可以分好幾次轉交。簡單的申請案件大約需要兩個星期左右的審核時間，複雜的案件則可能需要一個月以上。

申請案件轉交到核貸人員的同時，房貸專員會通知借款人，並附上一份誠信借貸書，此文件列出借款人可借貸的金額、利息、年利率、以及借貸條件。，如果發現任何資料有誤，請趕快連絡房貸專員。

審核貸款資格時，核貸人員會看借款人的信用分數、貸款成數、以及總負債償還比例。如果案件符合資格，核貸人員就會批准借貸，有些則可能會要求提供更多證明文件。

核貸批准後，房貸專員會聯繫借款人簽約。此時借款人最好再次和專員確認利率及借貸條件，只有下列幾種情況發生，利率或條件才可能改變。

1. 沒有鎖定利率，簽約當下的利率比報價時高。

2. 銀行發現借款人不知道的假扣押。

3. 借款人要求提高可借貸金額，或房屋鑑價比預期低。

4. 借款人換了另一個方案。

5. 案件審核的過程中，借款人的信用分數降低了。

如果利率和條件不是因為上述原因而改變，借款人又不認同新的利率或條件，可以選擇不簽約。這時，房貸專員一定會想盡辦法讓借款人簽約，畢竟這份申請案件已經花費了幾個星期，甚至一個多月的時間。房貸專員的手法大概包含：

1. 如果借款人急著用錢，讓借款人知道重新申請貸款需要一段時間。

2. 讓借款人瞭解其它銀行不會給這麼好的條件。

3. 借款人回家後，請主管打電話給借款人，說不定借款人接受另一個人的建議。

各位要小心這些手法，如果真的不滿意利率或條件，就不要簽名，如果銀行真的想做你的生意，一定會想立刻調整利率及條件。

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責任編輯﹕郝莉