澳洲房價被高估 未來漲勢有限

【大紀元2013年05月31日訊】(大紀元記者李書亭澳洲編譯報導) 隨著澳洲房價上漲的幅度放緩，人們對澳洲房價泡沫危機的恐懼有所減弱，但《經濟學家》雜誌說澳大利亞房地產仍是世界上價格最高的國家之一。

據時代報報導，《經濟學家》雜誌使用兩種計算方法來考量物業否被高估。其中之一是人均可支配收入與房價的比率，用這一指標來衡量對住房的負擔能力。

得到的結果是：墨爾本的房價被高估16％，整個澳大利亞的房價被高估了24％，在調研的18個國家中排名第四，排在法國、荷蘭和加拿大之後。

另一個衡量方式是房價與租金的比率。在這一調查中，世界上房租最被高估的排名中澳大利亞也是第四名，位於香港，加拿大和新加坡之後。然而因為全球金融危機，世界上各個發達國家的物業價格也一直在下滑，致使樓價泡沫的整體風險有所下降。

物業研究機構SQM研究的董事長Louis Christopher說，比較研究需要充分考慮物業在每個國家中稅收待遇的差異。 「投資負扣稅（Negative Gearing）」有助於推動投資者對於物業的需求，並會抬高房價。他說這是因為當投資成本超過投資收入時，差額部份將會減少投資者支付的個人收入所得稅。

Christopher說按照世界標準，澳大利亞的房地產價格是昂貴的。 「但在這個時候，我看不出有任何可能會導致價格大幅下滑的因素。」他說，「除了在墨爾本部份地區和一些沿海的渡假地點，沒有住宅物業供過於求的現象，在失業率升高的情況下利率不太可能大幅上升。」

隨著時間的推移，悉尼和墨爾本的拍賣成交率正在上升， 創記錄的低利率將會激勵更多的首次購房者進入市場，Christopher說，首次購房者增加，造成了在中下市場價格上漲的壓力。

另一家房地產研究機構RP Data說，去年悉尼樓價上漲達3.7％，超過墨爾本的1.6％。雖然4月份澳洲首府城市的物業價值收縮了0.5％，但RP Data表示，這是由於季節性因素的影響，通常每年的前三個月中價格增長最為強勢。

RP Data的研究主管Tim Lawless在本月早些時候表示，四月的結果並不預示著房價會繼續下跌，它只代表著在房地產復甦的進程中會出現一些反覆。 「當與其他指標綜合考量，如拍賣成交率，私人簽約數，以及在一定程度上改善了的住房融資需求，4月份的負面結果很可能只是暫時現象。」

Christopher說，在墨爾本南岸港區像Southbank和Docklands的公寓中仍然有一些供過於求，在遠郊一帶，仍然有很多的房子和土地配套計劃需要完成。

「但在墨爾本建築許可申請的批准數已在減少，墨爾本的施工高峰期終將結束。」他說。

「Carlton, Richmond 和Albert Park的價格都在上漲。」Christopher說，「悉尼許多東區近郊，包括Paddington和 Surry Hills的價格也在上漲；在Elizabeth Bay，經歷了此前的下滑後，現在房價也在上漲。」

(責任編輯: 柯慰欣 )