美國房市喜憂參半 全面復甦之路極其漫長

【大紀元2013年02月21日訊】（大紀元記者楊辰綜合報導）美國國家廣播公司新聞網（NBC News）報導，所謂的房地產復甦名存實亡，在這場歷史性的房地產蕭條後復甦之路極其漫長。

美國商務部（Commerce Department）週三公佈的房市數據令人喜憂參半。1月美國新屋開工年化總數為89萬戶，低於預期的92萬戶，也比去年12月下降8.5%。但是占總量三分之一的單戶型（single-family unit）新屋開工上漲了0.8%，至2008年7月以來的最高水平。目前新房開工量依然是2005年年底房地產市場最繁榮時期的一半不到。此外，美國房地產銷售在2005年達到710萬幢的高峰，但是在2008年降到410萬幢的低點，在2011年銷售小幅回升至470萬幢，目前仍無明顯起色。

IHS環球透視公司（IHS Global Insight）房地產經濟學家Patrick Newport指出，「由於高住房抵押品贖回權喪失及低人口增長，美國東北部的單戶型房屋市場岌岌可危。但是在其他地區，單戶型房屋正在復甦，只是速度極其緩慢。」

雖然美國政府已經使用多項政策刺激房地產銷售，例如美聯儲一直在壓低抵押貸款利率等，但是美國房地產市場起色並不大。專家指出主要有四大理由阻礙房地產市場復甦。

信貸政策收緊

第一大原因就是銀行收緊了信貸政策。換而言之，不論抵押貸款利率有多低，銀行對能夠貸款申請者進行更加嚴格的篩選。瑞士銀行分析師David Goldberg向美國國家廣播公司新聞網表示，「對房地產市場復甦的最大限制來自於抵押貸款市場。現在你信用不好是很難獲得貸款的。」

房屋庫存不足

此外，全美很多地區的房屋庫存緊張也影響了銷售。自從2010年以來，待銷售房屋數量減少了一半。在12月，待銷售房屋數量約為4.4個月的銷售，而這個數據在2010年是9.4個月。房產諮詢公司表示，任何少於6個月的供應量就被認為是「緊縮」市場。

的確，有一些賣房者仍然在觀望市場，希望獲得更好的價格。但是還有數百萬賣房者無法出售房屋，因為房屋價值依然無法抵消他們欠銀行的貸款。如果現在賣房，他們不得不用自己的積蓄去填補漏洞。目前大約有100萬房主是這樣的情況，他們約占貸款賣房者的五分之一。

首次購房者觀望 投資者理性

數據顯示，房地產市場吸引首次購買者買房越來越困難。主要原因就是年輕的購房者們目睹了5年前房地產市場的大幅下滑，他們開始質疑房地產是萬無一失投資這一傳統觀念。

同時，買房投資者也開始更加理性，流進房地產市場的熱錢越來越少。《商業週刊》曾撰文提醒把財富與自己的房產綑綁在一起有「非常高的風險敞口」。

根據美國國家經濟研究局（National Bureau of Economic Research）在2012年發表的報告，從2007年至2010年美國中產階級家庭平均失去了47%的財產，而最富有的美國人僅失去了18%的財產，主要原因是房產投資僅佔富有美國人投資中的一小部份。所以越來越多投資者更願意把錢投入金融市場或者自己開企業，而不願意把資產綁定在房產中。

房屋建造商面臨資源短缺

在房地產建設方面，許多業內小建造商已經在房地產泡沫破滅後破產。而倖存的建造商不得不面對勞動力短缺、原材料不足等問題。許多有經驗的工人因為工資大幅下滑而改行。

有些建造商仍在靜觀市場，在獲得房地產市場回覆信號前不敢莽撞行動。還有一些建造商遇到了融資問題而不得不停工。分析師表示房屋建造需要不斷招聘新工人並付公司，所以良好的貸款環境至關重要。

區域地產市場初現復甦勢頭

在市場的逆勢中，仍然有一些地區的房地產市場初現了強力復甦的勢頭。全美最大房屋建造商Pulte的總裁Richard Dugas表示，「西南、加利福尼亞州、佛羅里達州、拉斯維加斯」充滿了商機，自己更充滿信心。其中，美國鳳凰城房市更是受人矚目。

2012年，鳳凰城平均房價上漲了22.9%，為全美最高漲幅。許多房屋建築商都已經開始重新施工。一位鳳凰城房地產中介向《商業週刊》表示自己忙得沒有時間說話，一位客戶正在簽約，另外一位馬上就要來了。

鳳凰城的繁榮有多方面因素。首先城市增加的就業機會吸引了購房者，太陽谷人口已經從1990年以來翻了一倍，達到430萬。其次，許多在經濟危機中失去家園的人已經修復好信用，存了錢，準備重新買房。

（責任編輯：高靜）