投行經營困難 謀省租分租

【大紀元2013年02月03日訊】（大紀元記者錢正富香港報道）歐美經濟持續不景氣，駐本港的不少大型企業為減少租務開支，選擇搬至樓面較細的寫字樓，甚至遷出租金比較昂貴的中環甲級商廈，如美國銀行（Bank of America）把後勤部隊搬至葵涌九龍貿易中心，租用4層半樓面。瑞銀的報告指，金融機構於中環租用甲廈的佔比相較10年前顯著下跌；雖有眾多中資公司來港建立據點，但這些公司對商廈面積需求不多，且傾向購買物業自用，對租金增幅幫助不大。另外，本港於2012年在全球寫字樓租金成本排名中下跌至第二名，僅次於倫敦西區，然而基金經理等中環寫字樓「用家」仍認為本港租金過高，與經濟脫節，更令本港現時營商環境處於「極差」水平。

中環商廈租金去年下跌，戴德梁行日前推出第16份全球寫字樓租務開支報告，指北亞區（包括大中華區、日本及南韓）2012年租務開支上升了6.3%，為各地區中最高的升幅，亦遠高於1%的環球租務開支平均增幅。而部份市場如美國，皆受經濟及政治不明朗因素影響，令寫字樓租務需求減少，租務開支下降。

該報告統計了全球49個國家及地區合共126個商業區每個工作間的年度租務開支，包括租金及其它由租戶支付的費用，例如維修費用及物業稅等。結果顯示，去年環球商業區租務支出平均僅增長1%，平均每年每個工作間錄58,125港元租務開支。

而香港於2012年每個工作間的年度租金按年下跌12%至約172,087港元，排名從首位跌至第二位，被倫敦（西區）爬過頭，錄得182,246港元，成為全球最貴租地方。主因是中環區寫字樓租金在2012年錄得較大跌幅。鑑於中環區的租金已高於其它地區，加上環球經濟前景不明朗，不少中環的租戶為減低租務開支，紛紛選擇租用較小的樓面或遷出中環區，令中環的租金有下調的受壓，而非核心區寫字樓的租金則沒甚麼變動。

不過該報告稱，本港經濟前景穩定，中環寫字樓供應仍短缺，預料租務市場將重拾升軌，今明兩年每年平均增長7.9%。

ifc降低租金留大客瑞銀

中環作為香港金融核心區域，甲廈市道因應全球金融起跌而隨之起舞。本港股市近月雖然有所回升，但仍遠未回復2008年金融海嘯前的風光，投資銀行業務更出現萎縮，大行紛紛裁員自保，令甲廈的需求減少，租金見頂回落，即使是地標甲廈如國際金融中心（ifc）亦要以低租金留客。

據各大代理行資料顯示，中環遮打大廈現時平均呎租為140至150元，ifc第1、2期為140至160港元。而與ifc遙望的九龍站上蓋環球貿易廣場（ICC），目前平均呎租約85至90元；當年新鴻基地（0016）招租時租金更低，故吸引如大摩（摩根士丹利）、瑞信、德銀等投資銀行進駐。面對競爭，ifc為留住其中一個大租戶瑞銀（瑞士銀行），早前以106元呎租，續租在ifc第2期逾8層20.5萬方呎樓面，較市價低24至30%。新租約將於明年7月展開，至2019年6月底期滿。

瑞信裁員 出租空置樓面

瑞信支付的呎租雖然比瑞銀低，但據彭博通訊社日前報道，瑞信計劃將現時租用的其中兩層合共6.4萬平方呎樓面分租，以減低租金成本，目前正尋找租客。據消息人士透露，該行過去1年裁減不少部門，包括外匯及固定投資部門，寫字樓騰出不少空間。瑞信目前在ICC租用11層（87至97樓）逾30萬平方呎寫字樓，另亦在21至22及78樓租用全層或部份樓面。瑞信去年中續租12年，但租用樓層有變動，租入98及99樓，但21至22樓的寫字樓，未有出現在土地註冊處的資料上。有地產代理表示，若瑞信最終能租出，估計呎租可達85元；所得「利潤」料要與大房東新地分賬。瑞信及新地發言人，均不回應有關傳聞。

據了解，過去1年多，多家投行均有裁員。根據Webb-site顯示，大摩自2012年初開始，其投行業務已有297名員工「流失」，瑞信亦有88人流失，目前約有448人持牌。

美銀預租葵涌商廈 呎租$25

其它外資企業亦另謀節省租金成本之策。有市場人士透露，美國銀行（Bank of America）落實預租新界葵涌九龍貿易中心B座18至21樓，連同22樓半層樓面，涉及11.7萬平方呎，月租約292萬元，平均呎租約25元，為近期最大宗商廈租務，亦是國際大型銀行罕有地將後勤部隊搬至新界區商廈。

據市場人士透露，葵涌九龍貿易中心，剛錄得大手租務，涉及物業4層半樓面，為樓面，每層面積約2.6萬平方呎，總樓面達11萬平方呎。

美國銀行後勤部隊原租用鰂魚涌太古坊德宏大廈等商廈，以及中環花旗銀行大廈。據估計，現時德宏大廈呎租約35至40元，而中環花旗銀行大廈呎租達80元，是次搬至九龍貿易中心，租金開支料可節省三成以上。

另外，較早前，美國銀行初步與長實（00001）達成協議，將預租中環長江中心逾十萬平方呎樓面，作集團總部。

另外，非核心區商廈租務理想，消息指，觀塘Landmark East 1期16樓全層，面積約1.4萬平方呎，以呎租30元租出，屬區內租金水平。新租客為日本精品Sanrio，該品牌旗下知名卡通人物包括Hello Kitty等，集團原租用尖沙咀美麗華商廈。另外，國際零售品牌LVMH，以呎租約30元，於鰂魚涌英皇道633號商廈增樓面，涉及20樓全層，面積約1萬平方呎。

瑞銀：中環甲廈租金可升5%

對於中環甲廈需求及租金分析，瑞銀早前發表報告，指金融機構於中環的租用佔比相較10年前顯著下降，預期短期內中區寫字樓供應仍然緊張，今年中區租金或可升5至10%。至於市場普遍預期中資公司可成中環租金增長的動力，瑞銀不以為然，認為大部份中資公司主要業務仍在大陸，來港設聯絡處，對樓面需求少。此外，大型國企都偏好自置物業，對租金增幅幫助不大。

報告指出，港島中區現時可供出租樓面約2,400多萬方呎，灣仔及銅鑼灣的現有可供出租樓面約1,500萬方呎。瑞銀認為直至二○年前，中環新增商業樓面仍然維持緊張格局，可出租商業樓面僅增8%。新增供應少，且不少金融機構仍然留守中環，今年租金增長可以稍為看好。該行上調一三年中環租金升幅預測，由原來的升0至5%，增至5至10%。

瑞銀認為以中環商廈現時低空置率，而且包括該行及美銀美林兩家投行將維持現時於中環的大部份租用樓面，料對商廈租金有支持。不過，瑞銀認為，基於環球金融業的不明朗因素以及企業財政緊縮下，中環商廈租金不可能重複○九至一一年的急升勢頭。

瑞銀調高多隻持有甲級商廈公司包括鷹君（00041）、希慎（00014）、太古地產（01972）、九倉（00004）及冠君房託（02778）的目標價平均增17%，當中首選太地。另看好領匯，維持其「買入」評級，目標價42.75元。

部份租用中環甲廈的老闆也聞到加租而未雨綢繆，計劃搬遷。其中Neutron Inv Partners創辦人張一鳴表示，雖然還未到續租約的時間，但已預期「一定加」，更直言會考慮搬離現址。他預料本港寫字樓租金會續升，但二、三線寫字樓升幅會跑贏一線。

現為高豐發展主席的中文大學講師黃元山，亦租用了中環甲廈，他直言租金「當然貴」，並指香港現時無論零售商舖及寫字樓租金均處於不合理水平。2012年本港零售銷售只有單位數字增幅、整體經濟增長只有1%，加上工業生產及出口等數據亦欠佳，顯示高企的租金與本港實體經濟脫節。◇

（責任編輯：澹修德）