澳政府提升住房負擔能力 大筆注資NRAS項目

【大紀元2012年09月28日訊】（大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導）澳聯邦政府支持的國家可負擔租金計劃(National Rental Affordability Scheme，簡稱NRAS)，已經引起了很多投資者的關注。精明的業主可獲得聯邦政府發放的高額補貼。

據時代報報導，這項已經開動4年的計劃，在10年期間將為投資者提供高達$114,000的補助，投資者在計劃購買新投資或樓花時應該仔細考慮這一優惠。

NRAS計劃在2014年前提供5000套可負擔的出租物業，NRAS認可的租戶可以以低於市場價20%的價格租入，為了彌補投資者在租金回報上的損失，該計劃為投資者在10年內提供每年至少$9524元的免稅補貼。

補貼每年隨著消費者價格指數而增長，以稅收抵免(tax offset)的方式返還納稅人。這就意味著投資者會用這筆補貼抵消他的稅單。如果納稅人本來就不用交稅，他們會從稅務局收到這筆退款。

但不是所有的物業都適用。NRAS側重於新建物業，已經建成的單元房或別墅不適合。而且大多數NRAS批准的項目都是由社區的住房機構經營的。

對小規模的投資者，這一計劃並不直接適用，它青睞大規模的開發，所以小投資者只能通過購買開發商開發的項目進入NRAS計劃。

如果你打算在自己的土地上建立你自己的聯體別墅或單元，NRAS提供的現金流的好處也不應忽視。許多投資物業產生負現金流。投資者，尤其是第一次投資者，往往每年要從自己的口袋裡付出$7000或更多，以彌補租金收入和支出之間的差額。

對於許多人來說，負投資回報所提供的稅收優惠，是一種盲目交易。你從退稅中得到的補償只是你的損失的很少的一部分，它是建立在你的邊際所得稅率的基礎上。

但是通過NRAS，你能在投資的早期就獲得中性或正的現金流，低持有成本和資本增值。

更重要的是，NRAS單元和別墅開始在市區近郊如雨後春筍般冒出。

這一計劃旨在幫助護士或警察等公務人員，家庭收入每年$125,590以下都有資格成為租客。

咨詢公司Matusik Property Insights的Michael Matusik說，這一計劃的優點並沒有很好的傳達給公眾。補貼是很吸引人的，而且投資者只要進行適當的通知，可以隨時退出該項目而不會受到罰款。

他說，「與其它私人擁有的，非NRAS的住宅相比，NRAS建築的設計和質量更高。」

他相信，在投資的第一年就可獲得正現金流回報。

投資者依然可以申報表稅務扣除項目，如利息和折舊，他們可以選擇租客。

如果你購買NRAS樓花，你可以得到這種類型的物業所擁有的一切優惠，包括節省印花稅。物業還可以通過自營公積金來購買。為投資者增加了利潤回報。

Motion Property的總裁Jack Brukarz說，NRAS計劃提供的回報是其它住宅物業所不能比的。

「精明的投資者開始意識到從NRAS能得到什麼。」他說。

這一計劃如何運作

假如說一套買價35萬的物業，按照市場價每週獲得租金$350元，在NRAS計劃下，業主必須降低租金20%，所以只能以$280元/周的價格出租。

但業主同樣會收到政府每年$9981元的補貼，或每週$192元，這就使實際的租金收入達到每週472元。

（責任編輯：陳明）