第五章: 辦理房貸會遭遇的問題

C先生和D小姐夫妻幾年前貸款買了屬於自己的房子，他們沒有特別放心思處理房貸，只是確認每個月有準時還款。他們是雙薪家庭，秉持著最直接的想法-存下 一分一毫，好好使用。幾年過去了，房屋市值漲超過一倍，他們輕易地取得十萬元的再融資貸款，運用這筆錢將後院重新改造成度假勝地一樣。過不久，他們接到利率調漲通知，六個月後又調整一次，之後每幾個月就調漲。有一天，D小姐被裁員，公司大幅度縮減C先生的紅利，使得他們再也無法每個月如期還款。

　　回頭想想，假如當初再融資的十萬元沒有改建後院，他們現在的生活是不是就不會像是熱鍋上的螞蟻了?歷經前不久信貸風暴的各位，應該深有同感吧。有很多原因會讓人陷入房貸困境，有些原因馬上就會受影響，有些則會潛藏一段時間才爆發，我們來看看可以如何避免這些問題。

　　不要以每個月還款金額決定是否辦理房貸

　　選擇貸款方案時，我們要比較每一個房貸方案的總成本是多少，而不要以每個月的還款金額來進行比較。授信業者設計房貸方案時，一定會以有利於公司的方向去定位。不了解房貸的人，一定會認為每個月繳款金額低的方案是最優惠的方案，授信業者當然也清楚這是人之常情。所以，房貸方案的設計常定位於每個月的還款金額，為的是誤導我們，轉移我們的注意力，像這類看似優惠的方案，總是讓人忽略下列情況：

　　　　 辦理再融資等於重新簽訂一份新合約，也就是貸款期要重新以三十年計算，原本可能只剩十五年到期的房貸，又要在延長十五年。

　　　　 利率低，利息低，每個月還款金額少，但貸款期長，所以通常繳交的總利息比較多。

　　當您真正了解如何正確地選擇房貸，以及如果管理貸款債務後，您會發現假如以每個月還款金額決定方案的話，會有多少問題產生。

　　清償房貸為最終目的

　　貸款期20-30年，這麼長的一段時間，很容易忘了最終目的是什麽。不論目前或以後有什麽想法，一定要謹記，我們的最終目標就是要清償所有的債務。您正在考慮換更大的房子嗎？還是在考慮想利用房屋淨值抵押貸款取得現金，將目前的房子整修得更豪華？倘若您有上述想法，超過能力可以負擔的想法，那麼，你身陷麻煩的機率大增。想想未來，你想退休後還要為了房貸煩惱嗎？還是您想過著無債一身輕的退休生活？我想，後者是大家所盼望的，所以，千萬忘了我們的最終目標－零債生活。

　　您問對問題了嗎？

　　開始諮詢房貸時，大家是否第一句就會問授信業者我可以借貸多少？這是最糟的問題，而且詢問對象也錯了，第一句您應該問自己可以承擔多少。授信業者經過評估後會告訴您可貸金額，如果您認為您一定要藉此金額，那就錯了。這個誤認會導致您買超過自己能力範圍的房子，且會讓您陷入持續辦理再融資的循環中。建議您想想現在及未來的開銷，另外別忘了，房屋的開銷會越來越高，因為屋齡老，會出現比較多毛病需要整修。

　　順帶一提，授信業者評估核貸資格時會參考負債比，如以下兩種：

　　前端比例：係指借款人每月的房貸支出（本金與利息）、房屋稅及保險，占每個月總收入的比例，也可以說是負債對收入的比例，建議的比例範圍為28%-36%。

　　後端比例：係指借款人每月的房貸支出（本金與利息）、房屋稅及保險，另外再加上包含兒童補助費用的所有負債，占每個月總收入的比例，建議的比例範圍為36%-50%。

　　我們建議安全的前端比例是不要超過25%，要預留一些空間應付緊急狀況。如果您目前超過25%，且還在租屋的情況，那就繼續租房子，如果已經擁有房子了，那就趕緊想辦法減少其他債務並縮減開銷。

　　現金存款

　　目前全世界的經濟皆呈現不穩定狀況，歐債危機一觸即發，而類似信貸危機的事件也很可能再次發生。因此，建議您至少有六個月開銷的現金存款，預防您屆時失去工作或減薪、收入改變等狀況，越儘早開始準備您越可以輕鬆應付。

　　別錢財耗盡

　　若您辦理了再融資，因為低利率每個月還款金額減少，每個月因而有剩餘的錢，您會怎麼運用呢？大多數的人沒有計畫， 最後全部花光，而且不知道錢花到哪了。更糟的是，以為有多餘的錢，便買了高價商品（如汽車），還另外辦了貸款，衍生出更多債務。辦理再融資為的是減輕每個 月還款的負擔，另外，辦理再融資會延長貸款期，所以，實際上您並沒有省下多少錢。因此，要好好妥善管理這筆錢，千萬不要為了一時的享受全部花光。

　　別成為肥羊

　　房貸市場利率在變動時，是借款人考慮轉換方案的時機，授信業者在這時一定會推出看似優惠的方案希望借款人再融資。利率下滑時，業者會推出混合型浮動利率房貸，初期利率很低，非常吸引人，而隨著利率開始上升時，業者則改推出固定利率房貸。不論利率如何改變，業者相信借款人一定有辦理再融資的需求。

　 　房貸是授信業者營利的來源之一，他們總會想到辦法拿走我們口袋的錢。決定借貸多少金額是一時的念頭，容易受到外界影響而借貸過多金額，後續辦理再融資的 機率會比較高，這類的人是授信業者行銷的主力名單。授信業者有著強大的資料庫，客戶的房屋現值、房貸金額或信用份數稍有變動時，授信業者會分析誰會需要再 融資，然後主動聯繫提議新方案。我們的貸款金額越多，授信業者從中賺取的利益越大。如果我們不謹慎處理房貸，陷入一借再借的循環中，便會成為授信業者眼中 的肥羊。下列情況者，容易成為授信業者緊盯的目標。

　　　　 房屋增值到足夠讓人辦理再融資借貸一大筆金額的人。

　　　　 利率正在下降，而目前持有高利率房貸的人。

　　　　 有信貸和其他債務問題，可以利用再融資解決這些問題的人。

　　　　 目前手中為浮動利率房貸的人，利率正在攀升，再融資可提供您固定利率。

　　　　 目前手中為固定利率的人，新的混合型利率可幫助其降低每個月的還款金額。

　　　　 持有房貸已超過三年的人，重新簽訂合約可以獲取低利率方案。

　　以上不論什麽情況，授信業者會想盡辦法取信於您，讓您相信再融資可以幫您省錢，實際上並沒有省，每個月還款金額降低，但貸款期延長，總利息成本其實是增加的。我們不是說再融資不好，而是希望您能在需要的時候再辦理，而不是因為可以減少每個月還款金額就辦理。

　　小心佣金制的授信業務員

　　若與佣金制的業務員購買任何東西時，除非該商品有公定價，不然很容易成為冤大頭，房貸也是如此，這是房貸交易的問題之一。部分房貸費用的項目利潤空間大，例如：提早還款的懲罰金，業務員易利用這些項目向您收費，讓自己賺取更多的佣金。所以，我們要事先了解業務員的薪資支付方式，要特別小心領取佣金的業務員，另外，也要了解如何選擇房貸避免業務員掏空我們的口袋。

　　不關乎個人，關乎交易

　　最終的房屋抵押貸款的借貸金額是由自己決定，也是用我們辛苦工作賺的錢支付，一切都關於我們自己，所以，我們要理性面對房貸，千萬別完全聽信業務員影響判斷，尤其是領有佣金的業務員，很容易受他們的誤導，因而借貸過多或於不適宜的時間辦理再融資。

　　別偏離最終目標

　　我們要記住最終目標是繳清房貸，在漫長的還款期中還要小心防範信貸危機。現在您大概已經了解會遇到什麽問題，只要將這些問題放在心中，遇到時知道怎麼處理，那麼應該就不會離目標太遠。

　　辦理房貸時，一定會遭遇上述情況，希望藉時各位可以運用我們的建議解決問題。

　　　　 貽達貸款

　　　　 5008 Buford Hwy #C

　　　　 Chamblee, GA 30341

　　　　 陳貽達（678）860-8788 ◇