新財年墨爾本業主漲租竅門

【大紀元2012年06月24日訊】(大紀元記者張茹墨爾本編譯報導)新財年就要到了，很多業主開始考慮在這個時候提高租金。可以說，業主在新財年伊始提高租金是有一定道理的，畢竟這是一個新週期的開始。租客，至少在潛意識層面上，是能夠接受這一邏輯的。但投資者仍需慎重對待。

為什麼呢？墨爾本的房租現在是所有省會城市中最低的，墨爾本被抑制的租房市場不但意味著房租收入將停滯不前，而且目前如果你將一套物業出租，你面對房屋空置沒有收入的風險要比兩年前高得多。

澳洲物業監察的數據顯示，從招租廣告來看，三月季度別墅和單元房的房租都沒有增長，墨爾本別墅的每週中間租金只有$360元，與悉尼的$500元，柏斯的$400元和布裡斯班的$380元相比，顯得物美價廉。

其他研究人員發現了同樣趨勢，根據維省地產協會(REIV)的統計數據，2010年4月墨爾本的空置率為1.6%，去年4月這一數據升到2.4%，今年4月變成了3.2%。

據時代報報導，市區中心高聳的公寓樓是主要的麻煩點，SQM Research估計，這些公寓的空置率達到4.6%。

所以，你應該在7月1日以後漲租嗎？別忘了供求原理在房地產領域扮演的角色。墨爾本的房租之所以這麼低，反映了相對於溫和的需求來說，出租物業的供給太多了。因此即使漲一點點租也可能會導致失去一個租客的後果。

但是對於業主來講，不漲租也是一個錯誤。供養投資房的成本不斷提升，這必須在房租上有所體現。

有些投資者跟隨消費者價格指數的幅度，每6個月漲一次租，儘管這可能招來租客抱怨；還有些人在租約期內按兵不動，等到期滿後物業空置下來，招到新的租客後再提高租金。此外，還有投資者選擇每三年大幅提高租金。

代理公司Secret Agent的買方代理奧斯本（Paul Osborne）說，冬天是出租物業最差的季節，因為租客在商談租金和入住時間上具有有更多的靈活性。

「出租房市場未來可能變得更糟，」他說，「當新的公寓樓投放市場以後，空置率會繼續上升。」

奧斯本先生說，地點好的精裝公寓，家庭住宅，配備好傢俱的物業會繼續吸引大量需求，學生公寓，新建公寓樓和質量較差的物業處境則比較艱難。

在一個表現平平的租房市場，辨別每套物業的優缺點非常重要。舉個例子，在Richmond和Abbotsford一帶，古典式的房子非常受歡迎，房租也一路上漲。地產公司Biggin & Scott』s的代理奧肖內西（Chris O’Shaughnessy）說，三臥室的別墅租金已從每週$650元升到$730元，這種類型的物業在市場上非常受歡迎，也非常緊缺。

專家建議，在選擇投資物業時，要選適合大眾需求的物業。若想在租房市場立於不敗之地，你購買的物業不但要容易出租，而且是高質量的租客喜歡的物業類型。永遠要考慮地點和平面示意圖。

另外，不要主觀認為你能獲得52周的租金，有經驗的投資者在做財務安排時都會把空置期考慮在內，48或50周是可以接受的的回報期。

主管級別的物業，特別是海邊的物業，應該按12個月夏天—夏天的租約出租，相比冬天—冬天的租約，你會獲得更多的租金。

（責任編輯：陳明）