加拿大收緊按揭 置業將更難

【大紀元2012年06月22日訊】(大紀元記者周行多倫多報導)6月21日，加拿大財長范赫提（Jim Flaherty）宣布一系列新的房屋貸款（按揭）收緊政策，以對本國房市進行降溫。新規則包括最長還款期將從30年減至25年，現在能獲得按揭的購房者，可能將被迫選購便宜房子。首期付款20%或以上的購房者可免受新規則影響。

為應對加拿大房地產市場過熱狀況，聯邦政府不斷出台新規則，希望在不能提高銀行利率的情況下，能使房市降溫。政府這次出的新政策，是針對政府支持的保險按揭，即貸款額與物業價值比率大於80%的按揭。新規則將於2012年7月9日實施。

4項政策包括：1）最長還款期從30年減至25年；2）以物業抵押借貸，最高借款額從物業價值的85%減至80%；3）與居住有關的債務收入比率（gross debt service ratio ,GDS）定為39%，總債務收入比率（total debt service ratio，TDS）定為44%；4）可以購買按揭保險的物業，成交價必須低於100萬元。

政府在聲明中稱，這些措施能幫助加拿大人控制債務及省錢。范赫提說：「我們今天作出的調整，可以幫助加拿大人實現他們的目標，在政府之前的措施使房市強勁的基礎上，幫助家庭免於超額花費。」

經濟學家：需加強控制債務

加拿大道明銀行首席經濟學家阿力山大（Craig Alexander）回應道：「加拿大政府出乎意料地宣布，將收緊按揭保險規則，這是4年內第4次收緊政策。」阿力山大認為政府此舉是謹慎的決定，是為了應對消費者債務增加帶來的越來越大風險。

持續的低利率使加拿大房市近年一直強勁。加拿大央行在其金融系統檢討報告中，將家庭債務視為來自國內、對加拿大金融系統穩定的最重要風險。但提高利率將推高加元，打擊出口及經濟成長。

阿力山大稱，這次規則改變，對地產市場的影響大約相當於提高1%利率的效果。他表示，雖然在政府多次收緊政策後，房市仍然強勁，但如果沒有那些措施的話，加拿大人債務與可用收入比率可能已經高於160%（美國爆發金融危機前的高峰值）。目前加拿大人債務與可用收入比率為152%，但債務增加速度仍然高於收入增長。

阿力山大預計，新措施加上原有政策，將在未來一年裡，使個人債務增長速度下降至較低的1位數，也會使房市進一步降溫。

加拿大地產投資網絡總裁坎貝爾（Don R. Campbell）認同新規則相當於提高1%利率的說法。他對《大紀元》表示：「這是不提高利率，又能鼓勵市場減速的極好方式。」

他說，這意味著加拿大人在買房前會更認真考慮，可能不能買那些50萬元的物業，房屋增值速度將減緩。

對於新政策實施前是否會出現搶購，坎貝爾稱可能性不大，因為使用普通按揭的人不受影響。他說：「我們在幾週內可能會看到購買量的小突增，但當加拿大人了解實情後，7月9月前不會看到大的變化。」

坎貝爾認為，買家應該認真想好個人能付得起的物業，他說：「你可能買不起45萬的房子，但你將能安全入市，不會冒過度消費的風險。」

30年變25年 差別高達14%

加拿大國家銀行（National Bank）在多倫多的房屋貸款經理溫文宇(Matthew)對《大紀元》表示，按揭還款期30年變25年的影響不小，會影響客戶拿到貸款的機會，因為每個月的供款額高了，高出部分會加重他們的負債比例。

溫文宇提供了一個具體計算例子。一個40萬元的按揭，按一年固定利率2.4%計算，30年期貸款，每月要還款1,557元；按25年貸款的話，每月要還款1，772元。2種情況相差接近14%。

他說，如果客人負債比例剛好合資格拿到房屋貸款的話，還款期減至25年可能使他們無資格拿到貸款。

貸款額與物業價值比率小於80%的按揭，即首期付款20%以上的按揭（普通按揭）不受此新規則影響。不過，溫文宇說，他的上司已經透露，銀行很快也會跟從這個新政策，對普通按揭也會使用最高25年的還款期。

政府其他新政策對使用普通按揭的人影響不大。溫文宇提供的信息顯示，加拿大國家銀行目前對普通按揭的規定，GDS是32%，TDS是40%。

他說，銀行一直在收緊按揭政策，GDS及TDS都是今年才分別從35%及44%減至目前的水平。

計畫購房者的選擇

如果實施25年的按揭還款期，購房者主要有2個選擇。溫文宇說，一個是買便宜一些的物業，另一個是增加首期付款，這樣會直接影響他們的TDS及GDS。選最低的利息也會有所幫助。

多倫多的張女士今年3月申請房屋貸款時，發現給銀行30%首期付款都拿不到貸款，最後她付35%才解決問題。張女士稱，房價上漲速度遠快於收入增長，是最重要原因。

經濟狀況好的華人，也覺得按揭還款期長一些好。陳先生2010年做的按揭還款期是30年，用的是固定利率計畫。不過，這計畫允許每月供款額加倍，每年可以額外還不超過借款總額15%的本金。

陳先生一直在使用這些政策加快還房貸。他說，他不喜歡欠債，有剩餘的錢時會首先考慮還債。不過，還款期長一些，每月必須供款額會較小，還是感到壓力小一些。

對於可能受到新政策影響的人，溫文宇說，他們如果想近期買房，可以在新政策實施前申請按揭預審，如果預審獲批的話，新屋按揭可以鎖定1年，舊屋可以鎖定半年，30年的還款期也就被鎖定了。

（責任編輯：滕冬育）