慕尼黑買房記（十）：房價預測

【大紀元2011年09月05日訊】通過前面的分析我們認為，單就買房收益和成本來比較，買房是划算的。但20年後的房價又會如何？如果到時因房屋折舊、或大環境的影響而導致房價大跌，那買房可能也不划算。為了回答這個問題，我對德國的房價、慕尼黑當地的房價做了一些調查分析，並以此來對未來的房價做一個大概的預測。其實，對於未來的事，又有誰能未卜先知呢？我們只能基於歷史和現在的情況對未來作一個大致的判斷而已。

德國各個地區由於經濟發展不平衡，各地的房地產市場也情況各異，尤其是東西德地區的對比更加強烈。兩德統一後，原東德地區的工業降到了前所未有的低點。由於在當地找不到工作和發展機會，大量東德地區的年輕人遷往西德地區，導致東德地區房屋空置率極高，很多城鎮幾成空城。西德地區的情況剛好相反。

剛來德國時，曾經從德國同事那裏聽說，東德地區的一些城鎮將一些房子拆掉，把零散的居民相對集中到一起去，以改善治安並減少因居民太稀太散而帶來的心理及管理問題。可想而知，在這樣的地區，再考慮到德國人一直頭疼的低人口出生率，房價在可見的未來應該是只會降不會漲。這也是一些德國朋友對買房持觀望態度的原因之一。我也發現，持觀望態度的德國同事多來自東德地區。

而慕尼黑由於其發達的經濟，房地產市場一直都是供不應求。那麼將來是不是也會這樣呢？一個地方的房地產需求如何，一個很重要的因素是人口的發展。於是，我查了一下慕尼黑人口的發展情況。維基百科有一個條目「Einwohnerentwicklung von Muenchen」，在那裏可以看到慕尼黑有統計數據以來的人口發展情況。可以看出，在過去20年中，慕尼黑的人口從123萬增加到了現在的135萬多。另外，有機構預測，到2025年底，慕尼黑的人口將達到145～150萬。單就人口發展趨勢來看，慕尼黑地區對房屋的需求應該還是會保持上升趨勢的。

那麼，具體到我住的這個小鎮，情況又會怎樣呢？首先也來看看人口發展情況。我上網查了一下，這個鎮1992到2002十年間人口增長了19.5%，其後增長趨勢放緩，2005到2010年增加了2.5%。估計以後的人口增長可能會進一步放緩。那麼，人口會不會減少呢？

再來看看這個鎮的基礎設施。這個鎮有輕軌與慕尼黑市區相連，每20分鐘一班車，到慕尼黑市中心也就半個多小時，所以有很多在慕尼黑市區上班的人選擇住在這裡。而且，輕軌幾站路就有幾家大的公司，很多員工就住在這兒。我們一直在關注鎮上出租和出售的房子，注意到它的房子相當搶手。另外，鎮上新建的一個文理中學即將投入使用，無疑也會吸引人往這裡遷移。近幾年來，鎮上還在討論建一個露天游泳池，最近看來付諸實施的可能性越來越高。

基於交通的便利程度和基礎建設的發展，我覺得這個小鎮在未來人口減少的可能性不大。這也就意味著，未來房價下跌的可能性不大，或許還會上漲。（待續）