買屋賣屋陷阱：「定金」和「訂金」

「定金」和「訂金」，一字之差要人命

有一回受邀演講，結束前的提問時間，有消費者提出問題，一般在房屋買賣上，大家所說的究竟是「定金」還是「訂金」，真是弄得人一頭霧水。

原來這位提問的小姐曾經吃過這樣的虧。因為近期房價漲不停，她在新北市看中某建案，而且當場就下訂四十萬元。

沒想到，兩個月後建商居然說他們的房子行情熱到一天之內改三次牌價，當初給她的價格太低，已經造成損失，他們要退還「訂金」不賣了！若是消費者執意不肯放棄，那就必須漲到每坪五十萬元他們才肯出售。

要買一坪五十萬的房子她還真買不起，迫於無奈，只好接受建商的退訂。事後才有朋友罵她，為什麼不問問其他專家或有經驗的人，簡直是吃虧兼上當。

其實，這位小姐根本不必這麼輕易就接受建商的無理退「訂」要求，她當初所付的若是「定金」，建商就不能只是返還四十萬，而是必須加倍奉還八十萬的。因為「定金」和「訂金」在法律的效力上是不一樣的。

「訂金」的效力取決於雙方當事人的約定。如果雙方沒有任何約定，「訂金」的性質主要就是預付款，如果消費者事後打消購買意願的話，做為預付款的「訂金」理當是可以退還；但如果雙方有其他約定，則按約定處理。

但是「定金」可就不一樣了，它是《擔保法》規定的五種擔保形式中的一種，做為履行合約的擔保。

付定金的一方如果不履行合約，是沒有權利要求對方歸還定金的；而接受定金的一方若不履行合約義務，則必須雙倍返還定金給付定的那一方。

例如購屋時我們交付給仲介的斡旋金，一旦轉變成定金，賣主若反悔，依法是要加倍奉還做為賠償的。

正因為「定金」與「訂金」擁有不同的法律效力，所以建商大部分都會要求消費者在購屋時簽立「房屋土地訂購預約單」，並支付一定比例的「訂金」，想藉此規避民法上所定義的「定金」，再視房地產景氣伺機漲價。

事實上，只要雙方承諾買賣，買方所付的部分金額就是屬於「定金」了，建商一旦毀約，就必須要雙倍返還。

不過法律上也不會只是單看合約上「定金」與「訂金」的一字之差，仍然要回歸合約內容的本質。

在此主要是要提醒大家，除了要懂得如何分辨兩者的差異之外，就是要避免因為概念不清楚，而錯失適時保護自己權益的機會，而發生吃虧又上當的情形。@

摘編自 《黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱：沒看完這本書，千萬不要找仲介買屋賣屋》智言館 提供