華諮處房理講座 分析重新貸款利弊

【大紀元2011年07月21日訊】您是否希望自己的房屋貸款在利率低位徘徊時將房貸供款負擔減輕？抑或已身陷每月想方設法以支付月房貸的困境中﹖華諮處房屋理財教育部與渣打第一銀行（Charter One Bank），7月18日合辦「重新貸款與貸款修正」講座，與社區人士討論重新貸款的利弊及奧巴馬政府「房貸可負擔計劃」(Making Home Affordable Program) 中的有關貸款修正的內容。

該講座共分兩個部份，第一個部份「重新貸款」由渣打第一銀行永活街分行經理唐雅梅負責，唐雅梅首先就何謂重新貸款作出解釋，重貸是指借貸人為清還原有貸款而申請的新貸款，而慾清還的原有貸款一般是排列第一位置，但重貸的對象也可以是房屋資產淨值貸款。

唐雅梅指出，在重貸時屋主可以選擇不同類別的貸款﹕(一) 可調整利率(又稱浮動利率或浮息)房貸﹔(二) 只付利息房貸﹔(三) FHA(聯邦房屋管理局) 貸款。對於重貸的成本，她表示，貸款機構是營利機構，貸款是為了賺錢。如果貸款機構貸款時不事前收取費用以賺取收入，就會將這些費用納入貸款額內，或透過較高利息來賺取。

唐雅梅指出屋主應留意有關重貸費用﹕其中包括貸款折扣率、貸款發放、貸款處理、行政費、申請費、驗屋費、估價費、文件準備、信用報告、產權證與登記、第三方信託賬戶、寄送、稅務服務等。她建議借款人應索取一份GFE (Good Faith Estimate，真誠估計) ，並保留至成交時作比較用。如果成交時有若干費用有改變，可以對較GFE，差額則由貸款機構自行彌補。借款人在成交當日若對有關文件不明白，則不應簽署任何文件。重新貸款與一般房貸不同之處就在成交日簽署文件後有三天的悔約期。

唐雅梅最後亦就重新貸款的優點指出﹕(一)假定年期不變，每月供款較低﹔(二)假定利率大幅低於原有貸款，就會令到攤還期縮短﹔(三)可以現金在手。而缺點則有﹕(一)增大房貸，導致資產淨值減少﹔(二)攤還期延長。

華諮處房屋理財教育部輔導員陳麗君則在講座第二個部份「貸款修正」中指出，由於過去經濟不景導致銀行壞帳增加，銀行貸款開始變得審慎，令很多現任屋主慾申請重新貸款時會碰壁。當屋主發覺自己財務狀況出現變化，在就付房貸供款方面感到吃力時，可以向銀行申請奧巴馬政府的「房貸可負擔計劃」(Making Home Affordable Program) 中的貸款修正計劃，這項計劃向符合資格的屋主提供他們可負擔得起的房貸貸款。

陳麗君表示在貸款修正計劃中，可著眼於早期介入，針對未償結余高達$729，750的貸款，可把第一房貸的債務對稅前總收入比率(31%) 目標調整至一般房貸，而利率則有機會減至最低二厘，攤還期最長可延至四十年 。陳麗君提醒屋主，若發現無法負擔房屋供款時，千萬不要忽視問題，應儘快聯絡有關的貸款機構或及時向美國房屋與都市發展部(HUD)認可的非牟利機構房屋輔導員詢問。因為他們的服務一般不收費，屋主亦可以通過撥打專線1-888-995-HOPE(4673) 查詢。

最後陳麗君忠告屋主，不要找那些以所謂避免「法拍」名義牟利的公司，更不可誤信可扭轉「法拍」的虛假聲明或廣告，以免墜進騙局而失掉家圓。 ◇