買的房不能出租怎麼辦？

這幾年不少華人利用最近低迷的房市，大量購買廉價的出租房作為銀行存款以外的另類投資。過去大家「玩」股票，如今流行的是「玩」房子。在這不亦樂乎的炒房聲中也有陰溝裡翻船的，其中有不少人就跌在社區管理的限制上。



　　美國是一個尊重私人財產所有權的國家，一旦你買了房子後，這片土地從天到地都屬於你的，別人無權干涉、限制。但對許多住在有社區管理的小區裡的人來說，他們又多了一個婆婆，社區管理委員會（Home Owner Association, 簡稱HOA）。HOA對本社區內居民對房子的使用有管理限制的權利。這些HOA是在開發商設立小區時就設計建立起來的管理本社區居民的組織，其目的是通過統一管理使社區的街道、庭院、娛樂設施都保持整潔，使整個社區的房子通過統一管理也保持一致，來共同提高小區內房屋的價值。社區管理費一般在每年三、五百美金左右，高檔社區要幾千美金。



　　近年來由於買出租房的屋主越來越多，他們對房屋的照顧和打理遠不如自住房屋主那麼週到、細緻，房客對各種小區管理規定也視而不見，讓許多小區為這一粒老鼠屎壞了一鍋湯而頭痛不已。這促使許多社區管理委員會在他們的章程中加入了限製出租的規定。這成了各社區抵擋蜂擁而來的投資浪潮的唯一的工具。如果你買了一個小區的房子作為出租房用，而社區管理規定中規定小區內的房子不能用於非本人之外的他人租用，你等於是買了一個無用的廢品，你想去與社區管理委員會一爭輸贏是沒有勝算的希望的。那麼買房時看清社區管理規定是你投資買房前一個很重要的家庭作業了。



　　可是如果你買入社區的房子時社區沒有限製出租的管理規定，你也把房子出租出去了，後來社區新增加了限製出租的規定，社區管理委員會是否這時還有權來要求你趕走租客，遵守社區管理規定中不允許出租的限制呢？答案是「No」。2009年底喬州上訴法庭在沃克案中明確地答覆了這一問題。2010年初喬州最高法院也拒絕了對此案的重新審理，維持了原判。沃克案中，屋主沃克（Walker）在2004年在Charter Club on the River社區內買了一棟房子，當時的社區管理規定中並沒有限制房屋主人出租的規定。2005年，社區管理委員會通過了修正案，將限制社區內房屋出租的規定加入了社區管理條例中，可是那時沃克已經將房子出租給四個學生用，她也並沒有簽名同意社區委員會新加入的出租限制。社區管理委員會通知沃克將租客遣發，否則到期交違約罰款。沃克一氣之下將HOA告之法庭，狀告HOA違反喬州法律限制她的自由——使用自己房產的權利；HOA反告認為沃克違反了經多數票討論通過的社區管理規定，必須受罰。喬州有關限制土地使用權的法律規定中明確寫道：未經原主人書面同意任何有關土地使用的規定不能對原主人對土地的使用和開發增加更多的限制。依據這項法律，初審法院認為不允許出租的社區管理規定是對沃克使用土地的限制，她當初買房時沒有這項規定，如果要在她買房後對其增加這項限制必須經過她同意，否則對她不能生效。儘管這條社區管理規定經多數票同意，對已造成違約狀態的不同意者無約束力。社區委員會上訴原審判決，上訴法院維持原判，他們又請求最高法院重審，也被駁回，不予審理，社區管理委員會終於認輸。



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