買房時怎樣出價？

【大紀元2011年05月06日訊】在房屋市場上，日復一日，人們最經常問到的一個問題就是，我喜歡這棟房子，但不知道該出個甚麼價？下面就是我們在您看中了一棟房子並且準備出價時給您的一些建議：

　　第一：對買方來說，在你開始看房子之前，需要決定的一件大事就是：找一個好的買房經紀人（Buyer’s Agent）。買方常常喜歡打電話給賣方經紀人（Listing Agent：即把房屋放到市場上的經紀人），以為直接找他們買房就會拿到好的價錢。其實這是個誤區。買房者需要找一個很會講價的經紀人，即一個出色的談判者。在尋找經紀人時，買方通常希望經紀人要具有多方面的知識和技巧，比如：了解當地社區的情況、諳熟買房具體操作過程、知道如何申請貸款和處理信用帳戶等等。然而一個最重要的因素卻常常被忽略了，即經紀人是否是一個很好的談判者。他們是否有售房追蹤記錄，是否可以給你介紹他以前的滿意的客戶，你可以直接和他們交談。另外詢問經紀人曾經售出哪些房子以及他曾經為買房者拿到哪些不錯的交易。

　　第二：了解市場。在準備遞交出價之前，你的房地產經紀人需要幫助你對當地目前的房市做一些功課。舉個例子，如果房屋上市時間很短（少於30天），賣房者的公開售房展示（Open House）有很多客流量，這時通常不宜出低價。因為房屋剛剛上市，賣主對自己的房子很有信心，覺得至少會有一個不錯的出價。如果同時有多個買主出價，（如普林斯頓區房市目前正在逐漸恢復，這種情況時有出現），你又很想拿到這棟房子，那你就需要在出價的合同單上加上升級條款（an escalation clause）甚麼意思呢？就是授權你的經紀人在其他買主加價時你也自動加價並且加的更多。如果房屋上市30天以上，房屋展示客流也不多了，賣主正被迫重新考慮定價，甚至考慮減價以吸引更多買主。這時就是出價的最好時機。要趕在房屋真正降價前出價，這時候沒有很多人同你競爭，你會有更大的機會拿到此房。你可以單獨與賣主討論，而不是加入房屋降價後競爭的行列。

　　第三：了解和確定當地房市的吸收率（the absorption rate）。甚麼是吸收率？這是房地產經紀人和顧客了解當地市場速率的一個指標。如果吸收率低於6個月，統計學上講為賣方市場（供不應求），這意味著買主比賣主要多。吸收率高於6個月為買方市場（供過於求），賣主比買主要多。你需要讓你的經紀人確定你要買房地區的吸收率如何，以及社區情況、房屋樣式（是殖民式colonial ，還是分層式split?）等等。顧客常常會驚奇於吸收率的極大變化。

　　第四：當地房屋庫存（上市要銷售的房屋數量）比去年同期高還是低？如果庫存減少，也就是待售房屋數量下降，就意味著房價會比較穩定。如果房屋庫存量增加，意味著房價會繼續下降。這些數據對買房者研究當地房市非常重要。Weichert房地產公司普林斯頓辦公室有這方面詳細的資料，並且每周更新。

　　第五：房屋價格的比較。在定房價時的一個重要依據就是要進行比較。很多房地產經紀人和顧客都將重點放在市場正在銷售的房屋上，其實最好的比較房價的方法是使用價格趨勢分析（Price Trend Analysis）。它為顧客提供過去12個月房價走勢，從中可以看出房價是將升高還是降低。所以給房屋定價時，不要只看現在的價位，要看房價走向是升高還是下降，然後按照百分比確定你的價位。

　　更多信息請登陸Weichert房地產公司普林斯頓網站：http://www.weichert-princeton.com/，或致電：609-921-1900，Josh Wilton，609-933-9988 Ivy Huang進行諮詢 。(Josh Wilton 文）◇◇