北德州住宅房地產今年好轉但仍難復甦
【大紀元2011年03月18日訊】（大紀元記者高強編譯報導）儘管北德州的住宅房地產市場今年預期會有輕微的好轉，但分析家和房地產經紀都一致認為，市場在今年內仍難以回覆到「正常」水平。
大福和地區房地產經紀協會會長梅爾‧哈里斯（Mel Harris）說：「對目前達到歷史低點的抵押貸款利率將要逐步回升的預期，刺激了一些場外觀望者入市的慾望，並對2011年初的市場起到啟動作用。
Brants Reality的擁有人兼房地產經紀克萊‧布蘭茲（Clay Brants）對「正常市場」的定義是：該市場內的人在作出購買或出售的決定時，是基於他們自己的需要和個人情況，而不是基於外部因素，如退稅計劃或優惠的貸款計劃等。
他說：「所謂正常的市場，就是買賣雙方可以自由交易，而沒有任何潛在的恐慌因素。但自從雷曼兄弟公司一夜之間消失，以及美林證券以兩美元一股在週末被賣掉後，市場上就開始瀰漫著這種恐慌心理。」
許多專家認為，由於有針對首次購房者及再次購房者的聯邦購房退稅計劃，201 0年的房屋購買市場實際上是被人為地抬高了，這些退稅計劃吸引了許多買家提前入市。如果沒有退稅計劃，這些買家本來很可能會遲一些才進入市場的。這樣一來使許多專家更難以追蹤房屋市場的復甦走勢。
根據一項針對影響住宅房地產市場的主要因素即包括就業率、消費者信心、低利率和消費者信貸的可用度等因素的分析，哈里斯預測2011年房地產市場會在全德州範圍內出現輕微增長，而在達福地區的增長或許會更大一些。哈里斯說：「就業增長是和消費者信心是息息相關的，而在福和市，我們在這兩方面都有上升勢頭。」
根據德州農工大學房地產中心的數據，德州經濟的復甦步伐繼續領先全美，從 2009年11日至2010年的11月間，德州共新增了194,400個工作崗位，年增長率達1.9% 。而據同一報告，全美範圍在同一時間總共只增加了842,000個工作崗位，相當於年增長率0.6%，遠低於德州的就業增長。
雖然經濟衰退對德州的影響不如對美國其它地區影響嚴重，但房價變化顯示德州經濟也並非沒有受到波及。根據德州農工大學的季度房屋報告，2010年第三季的房屋銷售和2009年第三季的銷售比較顯示，房屋的中位價格輕微下跌，但平均價格卻反而上升了7%。在福和市，房屋銷售的平均價格上升了6.76%，達到150,798美元，而銷售中位價則下降了1.37%，至114,600美元。專家指這是由於高端房屋的銷售比例增加造成的。按照歷史經驗，這種不同價格段的房屋之間的波動，可能意味著一個不穩定的市場。
瓊斯經紀協會的擁有人肯尼思‧瓊斯（Kenneth Jones）說，儘管房屋庫存水平升高和房屋賣家之間競爭激烈，但房價在泰倫郡範圍始終保持在高位。
目前2010年第四季度的數字尚未公佈，但房地產經紀和分析師們均預期會有較為疲弱的結果，部份原因是因為聯邦購房退稅計劃在2010年夏天截止。瓊斯說：「聯邦退稅計劃只是鼓勵了原本已在市場內的買家提前在計劃截止日前購買，它並沒有創造新需求，而只是讓需求從後半年推前到前幾季。它是一個虛假的刺激。」
瓊斯表示，由於退稅計劃只適用於購買不超過25萬美元的房屋買家，造成全美房屋市場被臨時地人為扭曲，也導致分析家去分析消費趨勢並誤導性地聲稱平均房價下跌。在考嘩b買方市場時，瓊斯也強調地方趨勢的重要性。他說，房地產就像天氣一樣，不同的地方都不一樣，要多聽當地的媒體。
為了讓消費者瞭解州和地方政府提供的激勵計劃的信息，德州房地產經紀協會開設了一個網站：www.TxHomePrograms.org，該網站有一個可搜索的數據庫包含德州所有的資金激勵計劃，潛在的購房者可以訪問該網站，輸入他們的家庭年收入和郵政編碼，就可查看他們符合資格的所有激勵計劃的清單。
在所有的房屋銷售當中，新開發房屋的經營特別艱難。根據達拉斯的住宅策略公司的一份報告，在2010年第四季度，新住宅房屋的建造減少了 20%，但仍抵不過該季度新房屋銷售成交量24%的降幅，這令房屋建造商畏縮不前。該報告指，如果從全年來年，新房屋的銷售量從2009年的17,246 幢下降至2010年的16,127幢，降幅為6%。而根據德州農工大學房地產中心的報告，包括新舊房屋的整體房屋銷售則下降了5%。
分析家發現，那些開發較完善的老區中的房屋，要比那些有大量出售標誌牌和法拍屋的新區的房屋在市場上出售時間要短。
儘管改革後的貸款業有助於延緩法拍，但德州農工大學房地產中心預測，由於法拍暫緩限制已經放鬆，將會有更多的法拍房推出，所以今年的法拍房和抵債房的銷售將仍會上升。
不過常言道，有失必有得，過去幾年房屋買賣市場的疲弱卻帶來租賃市場的興旺。來自全美房屋建造商協會的數據顯示，北德州去年對公寓的需求總量約為23,500個單位，是近十年來最強勁的出租活動。 ◇