財智月刊:美首次購屋者三個新規則

【大紀元2011年03月14日訊】（大紀元記者涂佐岸編譯報導）房地產市場低迷，沒咋房子好賣時，那是首次購屋者的好日子。但直到最近，一系列的新規則和新政策出爐，情況改變了，購買新屋變得困難又昂貴。

據《財智月刊雜誌》（SmartMoney）報導，不久前，首次購屋者佔房屋銷售量的 40％，但現在已下降到29％，還在降。專家說，首次購屋者將面臨不斷上升的費用、成本和價格。這個月，新的抵押貸款費用將升到 0.50％。

到今年四月，首次購屋者的最愛，低頭款的貸款，費用將激升。同時，貸方要求更多的頭期款，加上奧巴馬政府推出的新政策，使購屋貸款變得昂貴又縮水。

新的收費和高門檻，都是回應過去數年來橫掃貸款界的巨大損失。銀行和其他貸款者在次級房貸和其他風險下損失了數十億美元，現在他們必須買回他們出售給房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的不良貸款。

HSH Associates抵押貸款研究公司副總裁葛畢格說，為了彌補這些損失，銀行和金融機構提高新抵押貸款的收費。另外，站在貸款人和政府的角度來看，更困難和更昂貴的抵押貸款，可以阻止或剔除高風險的借款人，並使違約減少。

但是，總的說，這一切改革意味著首次購屋者的機會，可能會被關閉。房屋價格似乎仍接近底部，儘管最近五個月貸款費用上漲，但還算便宜，利率仍很低。當然，買方仍有等待的理由：因為貸款市場的變化，可能進一步壓低房屋銷售和價格。

但是，對於那些不想等的人，以下是首次購屋的新規則。

◎新規則1：準備更多的錢

隨著房價的下跌，抵押貸款需要更大的頭期款。一個30年期，30萬美元的抵押貸款，如果買家到九月才簽約的話，他將多付出3萬美元以上的費用。此外，根據最新貸款數據公司CoreLogic的資料，貸款人要求買家準備的現金，頭期款自2010年下半年以來，平均已達總價的 34％。

研究抵押貸款利率網站LendingTree.com的首席經濟學家芬德利說，看來這樣高的頭期款已不是首次購屋者能負擔的，特別是在高價位市場，如紐約和舊金山。相反，首次購屋者可能須要考慮替代方案以獲取現金，例如某些州提供購屋贈款。

葛畢格說，多數貸款人同意家庭贊助，但須附公證書、聲明無償贈與。或者，買家可以糾集其他財力者，申請共同抵押貸款，產權持分。

◎新規則2：住上個十年

頻繁的換屋已成過去，買房子已經成了一種真正的長期投資。全國房地產經紀人協會副主席比撒研究說，根據許多案例，如果購屋者希望能賺取利潤或收支平衡，最少要住上個10年。

由於貸款費用的上升，購屋者想要收回變大的成本，需要較長的時間。芬德利說，另外，專家們預測未來十年房價的成長將非常緩慢，這意味著須要相當長的時間才能賣屋賺錢。

當然，買房子要具備財務意識，但買家更應該將注意力放在價格是否合理而不是放在漲價上。

芬德利說，對於首次購屋者，可能的話要避免房屋裝修，如果要弄個新廚房或陽台，只會使成本回收時間變長。此外，較大的頭期款，可以避免買家一時情急而出售，因為房屋的市價並沒增高，減少了賺錢的機會。

◎新規則3：撇開競爭者

隨著房地產市場的低迷，絕望的賣家往往急於接受任何出價。但現在，首次購屋者要尋找折扣可能要失望。過去幾個月裡，投資者、國際買家、裁員而退休者對市場起了顯著影響，因為他們全部付現。

根據全國房地產經紀人協會，今年一月，約有 32％的買屋全用現金，一年前僅26％。維州阿什本（Ashburn）韋查特（Weichert）房地產經紀人經理特雷納說，賣方更樂於接受此種買方，因為他們不需要等待貸款的審核。

她說，要想脫穎而出，首次購屋者出價，可以提出的條件很少。關於這一點，由於買方之間競爭激烈，賣方幾乎沒有理由，要接受買方維修或補貼的要求。但買方出價應嚴格要求檢驗和鑑定，這兩個要求不應該放棄，總比全部付現卻有一串要求，要容易被接受。