全美房價進一步下滑的危機

【大紀元2011年02月17日訊】（大紀元記者秦飛編譯報導）全美許多城市的房價以更快的速度進一步下滑。房價逐年下降的規模大於之前一季，只有三個市場例外，最新跡象顯示了房地產市場面臨相當大的挑戰。同時，隨著未售房屋數量增加，很多房地產市場上的庫存量也在上升。

需求下降 房價下滑

《華爾街日報》對房市情況進行的最新一季調查發現，與09年同期相比，去年第四季度在28個大都會區的房價均呈下降趨勢。加州TrimTabs 投資研究公司近日警告說，美國房市可能需要5到6年時間才能復甦。

據房地產網站Zillow.com統計，曾受房產泡沫破滅嚴重影響的城市，房價下滑幅度最大，包括邁阿密，奧蘭多，亞特蘭大和芝加哥。但目前尚未受影響的幾個城市也有加速下滑的趨勢，包括西雅圖和俄勒岡州的波特蘭市。

房價下滑反映了需求減弱和信用緊縮，從而導致潛在買房者人數減少。加州歐文市一位房屋建築商顧問波恩斯（John Burns）表示，並不是很多租房者有信心能承擔首付，有良好的信用，以及沒有額外欠債。

庫存積壓增多

在庫存方面，當供應可持續6個月時，房產市場通常被認為能保持平衡。紐約長島在去年12月底，有足夠房屋來保持15個月的平均銷售步伐。北卡州夏洛特市和田納西州納甚維爾市的未售房屋供應可持續14個月，新澤西南部則可持續近13個月。由於房價降低吸引了一些首次購房者和投資人，一些市場──包括加州薩克拉門託和聖地亞哥──的庫存已下降到較為健康的水平，而另一些市場，例如華盛頓特區和波士頓，房價下滑的趨勢因經濟較為穩定而趨向緩和。新澤西州東布朗斯維克市評估公司Otteau Valuation Group的總裁奧圖（Jeffrey Otteau）表示，銷售低於一年前水平，而庫存則高於一年前。遠郊的房屋銷售仍相當低於靠近都市中心的地區。

經濟學家說，房市最大的風險是就業績增長無法跟上，Zillow網站首席經濟師漢弗萊斯（Stan Humphries）說，失業率沒有改善，人們的信心就低，購房率也較低。未來幾個月中市場情況還可能惡化。數百萬房主面臨房屋被法拍或嚴重拖欠貸款，還有數百萬人的欠債高於房屋價值。

法拍與房價大決鬥

房產仲介商估計不良資產會上揚，包括銀行出售法拍屋，及房主自己通過「賣空」（short sale）來銷售房屋（銀行同意以低於拖欠銀行的金額出售）。

法拍屋的銷售是引起房價下降的原因之一，因為銀行希望通過降價迅速售出房屋，去年年底一些地區的法拍屋銷售減緩，這是由於文件處理問題引起了對法拍過程完整性的質疑。但這可能隨銀行跟上法拍的步伐而被改變。房產仲介商說，未來房價下滑的威脅，已引起賣方和買方之間長達幾個月的僵持。賣方拒絕低價，而買方則要求優惠。西雅圖房地產經紀公司Redfin Corp.總裁凱爾曼（Glenn Kelman）說，每一筆交易都像一次大決鬥。

房產仲介商表示，房市不振使很多賣主在設定價位時變得更現實。

加州賽德市一名房產仲介商克林格（Jim Klinge）在出售一棟三臥室的房屋時，第一週沒有收到任何報價，他說服賣主減價3萬美元，使房價為42萬美元。這吸引了兩個全額報價，上週房屋以全現金交易成交。一些賣主選擇退出市場而不是減價，因為他們相信房價將上漲，或是因為減價使他們所得無法抵消拖欠銀行的貸款。