四個有關租房的德國案件判決實例

【大紀元2011年02月15日訊】外國人住在德國，一個很大的問題就是不瞭解當地的法律法規。在德國的華人，絕大多數都是租房住，當和房東發生各種糾紛時，應該如何對待呢？下面的四個有關租房的法庭實例可以給您一些幫助。

一．住房發霉要減少房租 需事先通知房主

如果住房在建築方面出現問題，房客可以要求減少房租，但不得擅自減少，而是應該事先通知房東，一同商定降低多少房租。

具體案例如下：一所位於柏林的住宅裡，部份牆壁和頂棚長霉，房客在沒有通知房主的情況下，於2007年少交了三個月的房租，另外一個月的房租只交了一半。房主因此而提出解除房租合同，並上告法院，希望法院能下判決要求房客搬走。

房客直到這個時候才指出住房長霉的問題。柏林州法院認為，房客即使沒有事先通知房主其房子長霉了，但是房客還是有權少交租金的。房主解除租房合同是不合理的，房客可以繼續在那裏居住。

聯邦法庭（最高一級法院）的判決正好相反，法庭認為在這個案件中，房客沒有理由少交房租。因為正常程序應該是，房客告訴房主住房內表面長霉了，如果房主不理會，那麼房客可以把少交房租當作施加壓力的籌碼，迫使房主履行修繕房屋的義務。而這個案例中，房客沒有事先和房東溝通，就擅自減少了房租。在房主不知道住房問題的情況下，減少房租就起不到向房東施壓的作用。所以擅自不交或減少房租是不對的，而房東因為房客少交房租而解除合同是合法的。

聯邦法庭案件號：VIII ZR 330/09

柏林Schöneberg地方法庭案件號：12 C 368/07

柏林州法庭案件號：63 S 17/08

二．延長住房合同無需交費

無論在甚麼情況下，房客要延長租房合同時，既不用交中介費（Vermitteliungsprovision）也不需要交「製作合同費」（Vertragsausfertigungsgebueren）。

具體案例如下：一位房客按照正常程序解除了住房合同，但是後來因為私人原因又決定不搬家了，想繼續在這個地方住下去，又和房東簽訂了新住房合同。房東向其索要1000歐元的「中介費」，但是在發票上卻寫著「製作合同費」。

漢堡-聖喬治地方法院判決，房東應退回這1000歐元。根據房屋中介法，如果老房客和租房合同裡涉及到的新房客是同一個人，那麼他人不允許收取中介費。即使在發票上把這筆費用稱作「製作合同費」也不行。法官認為，房東只是想用這個方法鑽法律的空子，變相收取中介費。

另外，「製作合同費」1000歐元這樣的天價也是不允許的。據房客協會透露，收取「製作合同費」非常少見，如果真的要收取這部份費用，那麼一般都是50到75歐元之間，而且前提是，房客沒有另外再交房屋介紹中介費。

漢堡-聖喬治地方法院案件號：914 C 414/09

三．房東要換暖氣 房客必須同意

如果房東要增加暖氣配件或者更換舊暖氣，房客都必須配合。

具體案例如下：一所住房裡的夜間蓄熱式爐是70年代安裝的，房主想將供暖系統更新成中央供暖，顏料是天然氣和木屑。房東認為，這樣可以節省很多能源。另外，根據節省能源法規，必須在2020年之前將舊暖氣換掉。但是房客看法不同，他認為，新暖氣的費用更高，所以他拒絕更換新暖氣。法庭判決房主勝訴。

在多於五套公寓的樓房裡，1990年之前生產的夜間蓄熱式爐只能使用到2020年，之後就禁止使用了。房東現在更換暖氣系統，不僅是為以後做準備，而且可以避免日後修理舊暖氣的費用。這和暖氣費是否會升高沒有關係。

法蘭克福地方法院案件號：33 C 4250/09-26

四．搬出時不一定非要把牆刷成白色

房客要搬走，按照一切正常程序順利地解除了住房合同，但是在交房的時候出現了問題，雙方對牆應該刷成顏色爭論不下。在最近的一個案例中，德國聯邦法院判決，房客在交房時，不一定非得把牆刷成純白色不可，「其它不起眼的色調」並不會導致房子租不出去。

具體案例如下：房客搬走時，房主要求房客將牆壁都刷成雪白色，房客認為這個要求超出了法律範圍，拒絕滿足這個要求，結果兩個人只得請法官來判斷對錯。官司一直打到聯邦法院，法官認為，對於房東來說，最重要的是能把房子很快地出租出去。如果牆不是純白色的，而是被刷成一種不起眼的淺色調，那麼這套住房也是能同樣快地租出去的。

過去，聯邦法庭就曾經作出過多次判決，房客在居住期間可以任意改變住房內部牆和頂棚的顏色，而不用徵求房東的意見。如果在租房合同中明文規定牆必須在居住期間保持某種色調的話，房客可以不加理會，因為這樣的規定是不符合法律的。

案件號：VIII ZR 198/10