美地產業主選擇放棄「沉水」商業建築

【大紀元9月5日訊】（大紀元記者歐陽宇編譯報導）根據債務分析公司特雷普有限責任公司，2014年年底，有一萬四千億美元的商業房地產債務即將到期，其中大約52％的物業價值已經低於貸款額。而隨著經濟復甦乏力，掙扎中的物業業主認識到地產價值不會很快反彈。 就像在抵押房屋價值跌破貸款餘額時選擇了放棄房子的屋主，一些最大的商業物業業主在建築物價值低於其貸款時，也選擇了拖欠債務和放棄建築物。

如Macerich有限公司，Vornado房地產信託和西蒙房地產集團有限公司公司最近停止了按揭付款，把重組債務的壓力轉嫁到貸款人。在許多情況下，地產的價值已遠遠低於抵押貸款數額，他們把鑰匙寄給貸款人就走了，這就是所謂的「叮鐺郵件」。其實這些公司都有一大堆現金可以付款。他們選擇停止付款只是因為他們認為這是一個很好的商業行為。

陶布曼公司（Taubman Centers Inc.）擁有多處豪華購物中心，比如在洛杉磯的貝弗利中心高檔物業，其行政長官羅伯特陶布曼說，「我們不是輕易的作出這樣的決定。」該公司在今年初決定停止支付新澤西州大西洋城凱撒酒店的Pier Shops的1.35億美元的抵押貸款利息。陶布曼估計這片物業的現在的價值只有五千二百萬美元，決定讓貸款銀行收回這些物業。

在商業世界，對於投資者來說，一個公司在持有的物業被套住的情況下選擇違約不是一個大問題。事實上，投資者願意回報上市公司放棄侵蝕利潤的投資。德意志銀行的RREEF機構，負責管理56億美元的房地產投資，現已支持公司拋棄侵蝕利潤的無追索債務。（無追索債務是一種不允許銀行對持有的個人在違約時追究責任的貸款。）

本月初，由Colony資本投資公司為首的集團放棄了20億美元的，在新澤西州的「世外桃源」零售物業發展計劃，把物業扔給了一個銀行集團。Colony集團指責債權人銀行集團在調整貸款時猶豫不決，「令人失望的是，儘管盡了最大的努力」，還是不能達成協議。

商業物業的業主，可以比普通房主更方便地走開，因為商業抵押貸款通常是無追索權。這意味著選擇違約的最大的懲罰是被沒收的資產和放棄物業產生的現金流。

是否物業業主會選擇放棄物業往往取決於貸款人。近年來，大多數項目的資金使用商業抵押貸款擔保的證券（CMBS,commercial-mortgage-backed securities），這實際上是把貸款捆綁成債權，出售給成千上萬的投資者。這種情況下重組債務必須與很多的債券持有人協商，這比和一家銀行協商更加困難。

如果債券融資性質的借款人最後選擇走開的話，物業往往被法拍和低於貸款餘額的價格出售。持有這些債券的投資者還需要支付拍賣的費用，這又是一個打擊。

此外，公共和私人房地產公司不經常拖欠當地銀行提供的按揭貸款，因為同一個的銀行很可能也是信用額度或其他貸款的提供者。跟這樣的銀行玩硬碰硬遊戲，可能有害兩者的關係，影響其他貸款。 (http://www.dajiyuan.com)