今年房市復甦隱憂仍在

【大紀元3月5日訊】(大紀元記者王樺紐約採訪報導)在2009年年底露出房價回穩的曙光後，多項出爐的研究數字顯示2010年將有第二波下滑。房價再度下滑不但威脅賣家很難賣得理想價錢，也由於合理標價難斷，造成不得不被動削價求售。

曼哈頓地產投資公司Castle Avenue Partners總裁陳偉明表示，就全美國而言，2010年房價預計會再降個10％。根據他觀察，供過於求的被止贖法拍房將衝擊市場房價，部分原因歸因於奧巴馬政府提出的救市方案成效有限，甚至延宕了房市的復甦。再者首次購屋的稅賦抵減優惠即將截止，還有美聯儲三月底將停止收購抵押貸款債券，這將促使利率上升。

房地產市場研究機構Zillow.com數據顯示，在其調查的143個市場中，約有五分之一出現了價格再次下滑的跡象了，如波士頓、亞特蘭大和聖地亞哥等都市地區。這些地區的房產價格在2009年經過連續5個月增長後出現持平、甚至再次下滑的跡象。

價格回穩受操控？

根據標準普爾Case – Shiller房屋價格指數，美國去年11月平均房價與2003年年底水平相似。從2006年第二季度價格高峰期到2009年4月的低谷，10大城市綜合指數下跌了33.5％。從高峰期到2009年11月，下降了30.0％，略有改善。

但聯準會去年動用1.25兆美元購買抵押擔保證券(MBS)，引導房貸利率下降，國會也通過8,000美元首購退稅，拉抬房市買氣。然而，這些方案陸續截止，專家認為房市的考驗才剛要開始。

也有專家認為，先前房價平穩，部分是因為銀行拖延被止贖法拍。其實加州拖欠按揭貸款的屋主比過去一年增加一倍，但市場上止贖法拍房數量卻下降了。

房產投資專家諾里斯說明，銀行是有意放緩回收房屋，因為不想在當前房價受抑制的時候處理這些房子。銀行努力嘗試修改貸款條款，也是有意拖延房子被止贖法拍。

然而，許多修改房貸計劃失敗，也有許多房主修改後再次拖欠還款。目前令人擔憂的是，一旦所有拖欠還款房和止贖法拍房拋入市場，將推動房價進一步下跌。

整體經濟面難挺房價

穆迪地產研究機構(Moody’s Economy.com)則預測從2009年第四季到2010年第四季，住宅房將再下降8％。

紐約通達貸款(Channel Mortgage LLC)的資深專家Leo周認為，救援方案相繼結束，房市恢復正常供需機制，整體經濟面很難挺住目前房價。

他表示，市場已現通貨膨脹壓力，聯儲打算升息、貼現率也上升，整個就業市場還不見好轉。

Leo周提到，三月起有超過100萬的美國人口將失去失業救濟金，徘徊在10%的失業數字將再衝擊房市。其中部分人是領了將近一年的房貸屋主，若工作還沒下落，房子難免被止贖法拍。

現在貸款條件也變嚴苛了，譬如過去只看一年的稅單，現在動不動就要看兩年；還有擔保人的要求等，都比以前複雜和嚴厲，使得本來可以貸到款項的人都貸不成了。

另外，國會近日還通過一個法案：為了打擊投機，銀行將不對買第五套投資房提供貸款。這對投資市場會有影響，衝擊到已見好轉的勢頭。紐約商業地產專欄作家克納卡爾(Robert Knakal)就曾質疑奧巴馬政府似乎在懲罰有錢或有能力的人。

Leo周認為，房市經過次貸風暴、金融風暴後脆弱許多，不像過去那麼獨立發展，一有風吹草動，如股市、消費者信心指數、就業等數字一變動，房價就跟著波動。他還特別提到，今年進行10年一次的人口普查，結果很可能影響商業發展上的調控，這將直接影響到就業，進而牽動住房市場。

房地產屬區域性產業 各地差異大

Zillow.com數據還顯示，包括洛杉磯及紐約在內的另外29個房價市場統計區，去年第四季出現每月增長，但其中21個市場的增長幅度12月比11月減緩了，其中數個在2010年初看來將持續下滑。

陳偉明強調，房地產業是相當地方化的產業，全美平均房價並不盡然能反映你居住城市的房價。他舉例說明，曼哈頓平均中位房價 (median price) 是80萬美元，而全美平均中位房價僅18萬美元；而紐約華埠堅尼街(Canal Street)的租金甚至比專賣精品的麥迪遜大道(Madison Ave.)還高。

因應之道

洛杉磯房產經紀人哈里斯表示，打算賣房的屋主應該好好打理自己的房子，在避免房產遭貸款銀行處置的同時，要標對房價，甚至建議一開始就標低價碼。

銀行或其他借貸機構已經發動了被回收房產的競標戰，哈里斯建議個別賣房者也可仿效，營造競爭氣氛。他解釋，能讓潛在購屋者感到亢奮的是其他看同個房產的購屋者。哈里斯說他通常舉辦Open House只開放一兩個小時，企圖創造人潮，並確保潛在買家在看房行程中先安排看的他房子。

曼哈頓的陳偉明則對有意購房的民眾建議，與其關起門來研究這些房市報導，不如起身走到外面實際了解市場，他說，畢竟這些報導數據多是過去的行情，而且各個區域行情差異很大。他建議找個懂行的房產經紀人，實際了解當地房價行情、房產稅徵收、房租報酬率等情況。像他從事的曼哈頓房地產業，幾乎不受被止贖法拍房和稅賦抵減優惠的影響。 (http://www.dajiyuan.com)