買房者如何保護自己

【大紀元1月26日訊】最近常有客戶到我們律師事務所來諮詢房屋買賣的糾紛案，其實這些客人在房屋買賣中發生的很多問題，都是可以避免的。但他們由於缺乏基本的合同法知識，輕信了賣方的話，給自己造成了難以挽回的損失。等問題發生了再來諮詢律師，能挽回的可能性已經太小了。

在購房談判直到房屋過戶這個漫長的過程中，買方一定要注意保護自己，因為賣方沒有義務幫助買方買到一個質量優等，價格便宜的房子。買方如果沒有利用專業人員（包括地產經紀人，地產律師）來幫助自己，因缺乏經驗造成的損失是無法得到賠償的。英文有個名詞caveat emptor，原文的意思是貨物出門概不退還, 意思是買主要自行當心, 在法律上它的意義是法院對那些無知的，不使用應該的謹慎的態度來保護自己的買主不予保護。許多客人聽到我解釋這條法律基本精神後往往後悔不已，怪自己沒有事先請專家為自己閱讀合同讓自己真正理解合同，或請專家仔細檢查房子，省了小錢，丟了大錢，懊惱不已。

　　

我還是想通過一個小案例來闡述這條法律的精神。一個客人簽署了買賣合同，合同明確規定，雙方簽字後十日內，買方有對房子進行全面檢查的權利，然後還可以針對檢查的結果，向賣方提出修改意見，如果檢查後發現房子有大問題，而賣方又不同意修補，買方可以在合同規定日內終止合同。賣方告訴買方房子沒有大問題，可以不必著急，買方可以在他方便的時候再去檢查，等買方出了一趟差回來後已經過了合同要求的「十日」期限，而買方檢查房子後對檢查結果不是很滿意，向賣方提出要求要對房子的問題進行修補，賣方卻一口拒絕，並告知買方因為他沒有在合同規定期內完成檢查，買方喪失了終止合同的權利。買方非常生氣，來諮詢我，說賣方明明告訴他不用著急，現在又用合同來壓他，要告賣方欺騙。我很坦率地告訴這個客人，他的要求沒有法院會同情並給予保護。因為，第一，賣方給予的只是口頭安慰的話，並沒有付諸於文字，這最多只是一個不表達賣方真實意願的言辭，不構成可被訴訟的欺騙。如果買方要保護自己，必須將合同中規定的「十日」改成「二十」甚至是「三十」日，給自己足夠的時間去完成檢查的任務，通過書面文字來保護自己，而不是輕信賣方的「好話」。另外，賣方說的「房子沒有大問題」也不構成欺騙，因為這只是他個人意見的陳述，不是法律要求的「有意的」隱埋實情。在法律上個人意見（statement of opinion）和歪曲事實（misrepresentation of fact）是有不同的法律後果的。意見可以因人不同，因為每個人的看法不同，不會因為有的人的意見是誇大其詞而被法律懲罰。有的人好高騖遠，有的人謹小慎微，他們的意見會不一樣，甚至差別很大。事實卻只有一個，如果房子明明漏水，賣方卻在合同附屬說明文件中說房子從不漏水，這就屬於隱埋實情，是可以由法院來懲罰的。所以買方一定要仔細閱讀合同，如果不懂就請專業人士幫你弄懂。不要以「我不懂英文」, 或「我不懂法律」 所以「不知道自己簽的是甚麼」來給自己的不理解合同，甚至不履行合同的行為找藉口，一個不懂得合法地保護自己的人是沒有法律會保護他的。

　　

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