【大纪元4月12日讯】房地产投资专题系列研讨之一
研讨问题：临界点的判断‧判定临界点的因素‧目前的投资机会评估
主讲嘉宾：张素媚女士 (全美亚裔房地产协会主席、Re/Max Great Atlanta 董事/东主)
观点：房价已到了历史最低点，目前已快到谷底，2-3年后会回升。
从2008年开始，已经有很多银行收购房，银行收购房数量加州排第一位，佛州排第二位，乔治亚州排第五位；到2008年底银行收购房占整个市场供应的40%，其中每十个美国人就有一个人供不起房子，在乔治亚州每八个人就有一个人供不起房子；到今年一月份，在大亚特兰大区域销售的房屋有2000多栋，其中银行收购房占40-50%，价格也已经到了98年美国房价的历史最低点，目前可以说是卖家最不好的时机，但是却是买家最好的时机——美国的房地产在历史上就像一个圆圈，是有周期性的，目前的房地产市场已经快到最低的时间了，在2-3年之后会回升。
观点：目前是最好的买房机会，原因有三。
有三个支撑点说明目前是最好的机会：第一，目前已经达到了美国房价的历史最低点，可以说是很低很低了；第二，银行利息也是很低，虽然贷款不是那么简单，门槛会高，但是银行会把估价看得很重很重，你也会很安心地买这个房子，银行会给你看得很好；第三，目前美国政府给买房子很多优惠，在税方面，如果你是第一次买房子，会根据你的情况，给你不同的返回。
有很多人想再等一等，认为半年后机会会更好。但是房地产尤其是住宅在九月以后，大概到明年春季左右，就会出现一个平衡；而且美国的新政府在政策方面会出现变化，在银行利息方面也会涨回来，每一个都在争论什么时候是最好的时间，也可以等，但是这一有一个风险，当然现在买也有风险，但是不会差很多。
主讲嘉宾：魏一鸣先生 (资深地产专家、终身百万经纪俱乐部会员)
观点：目前的救市政策赏罚并重，但不会有立竿见影的效果
奥巴马政府目前已经出台的房地产救市计划，在3月4日已经开始实施，为了救法拍屋越来越增加的趋势，所以给那些面临法拍困境的屋主重新贷款(re-finance)，据称可以挽救900万房屋屋主；这次措施会有点帮助，但是不会有立竿见影的效果，这个政策与之前布什政府的政策不同在于其赏罚并重，如果银行觉得这个屋主不行，你该关闭就关闭，银行能救就救，不能救就倒；虽然救市计划是有，但是贷款也不是那么容易，因为它审核更严。
观点：估计2009年底到谷底，失业率是拐点的前兆点。
房地产市场的turning point是什么时候？最近一个媒体的报告很悲观，说是要到明年的9月份，我们的失业率才会停止，失业率停止的时候，房地产才回来；但是我是抱着悲观与乐观中间一点，应该到2009年年底到达谷底，谷底之后，经过重新洗牌、翻身，明年慢慢上升。
有两个理由：一个是市场环境。其二，奥巴马的政府不可能允许进一步恶化。因为整个经济复苏计划，房市是最重要的关键，如果房市不好，房市相关产业都不会复苏。
还有一个指标性的数据，就是失业率。最近失业率破了八点几，这个失业率是房市复苏的前兆点。如果失业率一直向下滑，这个复苏就会有问题，那么你如果要看房地产的拐点，那就看什么时候失业率止滑。之所以估计今年年底会出现拐点，就是奥巴马政府不可能这样坐视失业率进一步下滑，他们会不惜一切代价阻止这一点。现在是消费者的信心不足，信心不足就是不知道明天有没有工作，现在有没有人有钱？有钱人还是有，只是摆在口袋里面不掏出来，他要预防明天的不时之需。所以改变失业率是整个市场景气最重要的关键。
主讲嘉宾：叶建荣先生 (世界台商会副会长、前北美台商会会会长、亚特兰大台商会创始会长、Yes企业集团股份公司总裁)
观点：还有一段路才会到谷底，应该是一年、不会超过两年！
从目前的经济环境、经济情势来看，目前房地产的危机还没有到谷底，它还有一段时间，也不会太久了，太久了不仅是政府，老百姓啊也一定受不了，究竟是多久？我想大概是一年、不会超过两年的范围内，还会继续往下。经济的各种数据还没有出现好的层面，最主要是看股票了，而股票很大的因素是看消费者的信心，所以要看很多层面，政府要起到主导的作用，在公共建设上、在就业上，以及其他方面的措施，各个方面要同时配合。
从整个经济周期来看，以前是16个月，大概1年半到两年之间房地产的衰落期就会消失掉，几乎是每十年一次，虽然目前还没有1931年大萧条时期的百分之十几的失业率，但是目前各个方面的数据还是负面的。股票在07年的时候12,000点左右，目前只有一半左右，只有6,000多点，有人认为还要落，要达到5,000点左右。各家观点不一样。我们认为，这次造成衰退的原因，层面比较广，所以回复的时间也要拉长一些，要各种政策在一起才能发挥效用。这次发生的时候是07年第二季的财报发出之后发生的，过去两年内就恢复了，一般一个周期是10年左右，不论好还是坏，都是两年三年就结束了，因为这一次层面比较广，要解决的问题比较多，我们把回复期推迟一些，大概还要一年或者两年。
主讲嘉宾：蔡雅美女士 (亚特兰大国际不动产公司负责人、近30年亚特兰大房地产经验)
观点：临界点将近了，有两个原因。
按照我的观点，目前的房地产市场的临界点将近了，具体还有多久，坦白讲这个无法具体说。没有到底，因为失业率还在进一步上升，目前还是到处裁员，刚刚看到的失业率预计今年将达到9.4%；而将近谷底，是因为目前是我从事房地产20多年以来已经到了亚特兰大最低的价格，目前由于众多法拍房面市的原因，价格总是上不去。我这里有个数据，亚特兰大各个郡今年一月、二月拍卖房在整个销售量的30%到50%之间，像机场附近的Clayton, 银行收购房占48.88%，DeKalb占41.44%，Cobb占28.01%，这个比例将持续把房价拉低。短期内，房价向上升的机会并不大。
主讲嘉宾：涂常雄先生 (北美台商协会副会长、东北企业股份有限公司CEO)
观点：目前商业出租上升不是救市的结果，房地产复苏寄望银行恢复。
近两个月以来，商业包括铺面与办公楼的出租也有所增加，这个现象主要是因为市场已经等候一段很长的时间了，很多投资者，或者开店做生意的，他们已经等不下去了，是因为这些自动自发的投资者要赶快回到市场上。这个现象还不是美国政府拯救房地产的政策有了成效。目前商业房地产所寄望的还是银行，我们希望银行赶快恢复到正常营运的状态上，因为房地产的买卖都是需要银行贷款的帮助来完成交易，那么美国政府怎么样拯救银行，就是非常关键，将来房地产产业的正常运转，还主要在于银行。
观点：目前房地产救市政策已经有了效果，目前是最好的投资机会。
最近住宅重新贷款增加，从贷款公司近来的业绩就可以看出来，这说明奥巴马的救市政策已经开始有了效果。对于各类投资者而言，目前是最好的时机，因为整个市场还没有提升起来；大家都可以预测得到，如果到了政府政策拯救了银行，银行来拯救整个房地产，这些系列政策方案已经呼之欲出，所以，目前是最好的投资时机。
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