【大纪元11月14日讯】（大纪元记者张强编译报导）承包管理的出租单元房可以收到高租金，并且房屋维护和租户管理都是别人的事了——果真如此吗？
“承包管理”被鼓吹为确保收益的长期房产投资方式，，并且避免租户管理的麻烦——但是要注意到，这并不适用于所有人。
虽然这些单元房确实可以带来高回报，但是一些房产投资专家警告它们很难卖出，并且建议那些准备买房留给子女的人要明智的选择，并且在投资前做好继承权声明。
澳大利亚统计局今年3月数据表明，在墨尔本拥有超过15个单元的委托管理公司共有98家。
运营商包括快斯特（Quest）公司，橡树集团（the Oaks Group），麦地那（Medina）公司，和庞特山（Punt Hill）公司。
在这种承包管理模式下，投资者通常购买一处房产的分层所有权——通常是低于市场价格的两居室或更大的套房。然后分层所有权下的房产将在确保短期收益的保证下，长期回租给运营商，比如10年期。
通过了解租房者或渡假者，管理公司可以通过提高短期租金而获得收益。从而，它们可以在承诺期之后兑付租金给业主。
阿诺.卡拉斯（Arno Caras）拥有庞特山公司。这是一家横跨墨尔本12个区域，管理超过600处单元房的大公司。其中超过400处单元房是分属于个人投资者的回租房。卡拉斯先生说，这些业主被承诺租金保障，以调节合同中规定的业主必须依赖管理状况来得到收益的条款。
房产承包管理合同通常长达5年至10年，并且管理公司可以选择更长的租期。而租金的多少除了依赖于租期，还依赖于每年的消费物价指数，或者3%的定额增长，通常还包括第一期期末的市场综合评估。卡拉斯先生对此评论说，“当你支付时，你就会明确知道你将获得什么。不管实际运作如何，你的收益是有最低保证的——比如每年20000澳元——如果你的合约说明了最低回报的最初5年的年增长率为3%，那么你肯定能得到它。在这5年结束以后，就看市场状况了。”
他还说，合同通常都注明了这样一个条款，如果双方难以就市场调查的结果达成一致，第三方评估者将被邀请来评定这个增长指数。
“我想银行担保是一个不错的选择，因为如果我们倒闭了，你仍然有三个月时间全要回来，”卡拉斯先生说。“我们大多数的委托房都是一般的单元，所以都可以作为普通出租房处理。”
迈克尔.赫曼（Michael Herman）作为韬伽集团（Toga Group）客服部的开发执行经理，管理着“麦地那单元房旅馆”的品牌。他说：选择一个有信誉的运营商是非常重要的。
“许多公司一开始保证了很多，运营时又要一切看情况来，最后导致问题成堆。这种事情经常出现，所幸的是我们不会这么做，”他说。“你所选择的有信誉的公司还必须是长时间从事这个领域的工作的。”
麦地那公司在墨尔本经营着超过1000所单元房，其中只有大约100所是私人房产。他们一般要求至少10年的长期合同，并且提供9%到12%之间最低年增长率，一般说来，他们还会要求二个5年的延长期。每一个5年之后，会有一个市场调查。如果签约者有异议，问题会提交给一个独立的仲裁者做决断。
赫曼先生说这个商业领域的实质就是承包管理的单元房不像一般出租屋那样有“流动性”，所以可以联合起来向宾馆那样管理，这比一般的出租屋管理要好的多。
“单元房的承包管理一般是基于宾馆模式。所以它更依赖与经营成效，而不是出租屋市场循环。”
并不是每一个人都热衷于这种模式。房产顾问皮特.黑（Peter Hay）做出了一份对许多承包管理的单元房的评估。他说这些评估中可以看出许多问题。
“总的说来，我不认为它们是良性投资，”他说，“现在对于这一点，我不认为它们比投入开放市场、走普通渠道出租的汽车更好。这是一个饱和的市场……如果你必须提前卖掉，你将难免有损失。”
举例来说，最初的回报率可能高达5%或6%，准出租人们需要确认这份合同承诺的是租金的修正值——不是基于出租率，黑先生说。另一件重要的事实是，初始的出租率还可以，当租金按照预期上调时，出租率便慢慢下降了。
“我们已经见过一些非常糟糕的例子，租金下降率达到15%到30%，”黑先生补充道，“因为你不能独立占有它们，并且你是和整幢大楼联系在一起的，管理公司的经营能力和促进租金支付能力才是单元房价值的关键所在。租金回报决定价值，就这么简单。”
安卓.伽德尼尔（Andrew Gardner）是阿美德尔（Armadale）旗下的爱之财务公司的创建者。他将购买一所承包管理的单元房描述为一次商业举动，而不是一次居住投资。
他补充说，银行通常对此类项目贷款较少，因为它们被经营者的合同所约束。当它到了要卖的时候，伽德尼尔先生说只有投资者市场会有兴趣买一处承包管理单元房。
但是，如果你买的房子是任何人都可以住的，你再卖的时候将是面对整个市场——这其中只有1.5的市场对非主流的房子感兴趣。
运营商同时说任何承包管理单元房的支付者都将把自己看成是长期投资者。
“这是一种不同的投资，”卡拉斯先生说，“对于任何投资人，和任何只想每月拿租金的人，不需要担忧房产维护和在未来6-12 个月内找到新的租户的问题。如果租户胡乱搞他的居住环境，然后又回来重刷地毯——对任何从未没有争论的人，这真的是价值的所在。”
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