【大纪元2024年06月08日讯】（大纪元专题部记者叶婷报导）商业写字楼是反映地区经济发展状况的晴雨表，近年香港本地甲级商厦空置率不断飙升，租赁市场惨淡低迷，李嘉诚的长实集团旗下豪华全海景大厦空置率甚至一度高达九成；与此同时，中国大陆一线城市的甲级写字楼空置率也空前高企，邻近香港的深圳、前海等地，正以超低租金吸引港企前往当地开设办公室。
长江中心二期空置率达九成
座落于中环核心商业区的The Henderson，是以香港四大地产集团之一的恒基兆业地产公司（Henderson Land Development Co.）命名，由知名建筑事务所Zaha Hadid所设计的36层高大厦。仅收购这块地的成本就高达30亿美元。如此高档的办公大楼并未被国际金融机构填满，仍有40%的空置率，这还是因为他们不惜将空间分割成小面积的办公室，放弃了之前宣布的必须整层楼出租的策略。
而恒基兆业的竞争对手——李嘉诚的长实集团情况如何呢？根据一项报告，其位于中环的皇冠上的明珠——长江中心（Cheung Kong Center）在过去的一年里约有四分之一为空置，而其附近的新建玻璃塔大厦、楼高41层的全海景超甲级商业大厦——长江中心二期（Cheung Kong Center II）因与潜在租户谈判拖延，仅出租了10%的空间，换言之，90%的空间处于空置状态。
李嘉诚旗下优质物业的困境，实际上反映了香港写字楼市场悲惨的现状和不容乐观的前景。
尽管李嘉诚的长子、长实主席李泽钜在本月稍早的年度股东大会上表示，他对长江中心二期的未来充满信心，但仍承认短期内市场对办公室的新需求不高。
另一个集顶级写字楼、国际知名的消闲购物商场及世界级的四季酒店及四季汇套房酒店于一身的中环国际金融中心（IFC）一、二期，曾一直被认为是香港最具韧性的办公物业，其空置率分别为5.5%和3.3%，也都不复去年5月100%的出租率。
事实上，香港各处的新建商业办公大楼都面临难以吸引租户进场的困境。世邦魏理仕集团（CBRE Group）数据显示，今年第一季，多数新商厦的出租率仍低于50%。而今年第二至第四季将有额外70.9万平方呎的新写字楼落成，相当于九个足球场大小。世邦魏理仕表示，第一季平均空置率达16.7%，创历史新高。
大陆写字楼空置率高 以低价吸引港企
高力国际（Colliers Hong Kong）香港租户服务主管Fiona Ngan表示，香港优质写字楼租赁市场“尚未触底”。
Fiona Ngan说：“受经济疲软影响，许多跨国公司都在缩减规模……而由于预算限制，中国大陆公司进入香港的速度并不像之前预期的那样快。”
相反，中国大陆开始密集抢夺香港的生意，因为当地的一些高档写字楼也同样面临空置率高企的挑战。
今年以来，包括北京、上海、广州及深圳在内的中国四大一线城市的商业楼宇空置率持续飙升。以深圳为例，今年首季当地甲级写字楼的空置率进一步攀升至30.6%，这一指标恐仍未见顶。
据第一太平戴维斯最新报告显示，因有大量新项目入市，深圳甲级商厦市场平均空置率达30.6%，分别按季升1.7个百分点及按年急升6.2个百分点。截至今年第一季末甲级写字楼市场总存量升至1,122.8万方米，按年多11.6%，使得这些业主们不得不加紧执行积极的租金优惠策略。
去年深圳甲级商厦租金跌8.4%
早前有市场统计显示，去年深圳甲级写字楼租金下跌8.4%，较同期香港甲级写字楼租金的6.5%降幅更大，有业内人士认为，深圳写字楼租金已回到10年前。
以价换量（减价去货）已成为业主共识，多个片区的地产项目在年初继续调低价格以吸引租户，并由此导致多个片区租金均有所下降，全市平均租金环比下跌1.4%至每月每平方米173.1元人民币（23.88美元）。
2024年深圳全市租金水平进一步回落，太平洋戴维斯今年首季的报告显示，目前深圳全市写字楼平均租金指数同比下降6.7%，平均租金（撇除管理费等额外支出）降至每方米163.9元人民币（22.62美元），比香港普通工厦租金还要低廉，如与香港甲级写字楼的均价比较，笼统推算，两地每方米租金相差达2.5倍。
深圳中原工商铺写字楼D区的区域董事总经理程秋存表示，写字楼租金是企业的主要成本支出，为求降本增效，已有香港公司转至深圳在当地开设办公室。
程秋存还表示，深圳有不少公司甚至买入写字楼自用，也有个别租金回报可观的成交属于个人投资，部分买家是港企或港人。
写字楼买卖已成深圳房地产市场主力，根据第一太平戴维斯（Savills）发布的《2023年深圳大宗交易市场报告》，去年深圳房地产大宗交易成交总金额约283亿元人民币（39.04亿美元），其中办公类物业的成交占约六成。
责任编辑：连书华#
