【大纪元2018年08月28日讯】（大纪元记者何坚报导）近来高房租突然成为中国热点，7月份京沪广深及部分城市房租平均涨幅超过20%；与此同时，北京严查中介、深圳欲限房租。房市被中共调控后暴涨的遭遇，现在在租房市场重演。
中国的房租，到底高不高？
租客看房租：太高
在租客眼中：很高，而且涨势凶猛。
以北京为例，今年8月北京平均月租金94.14元/平米。按照人均40平米住房面积、北京人均月收入4770元（2017年）的标准，北京租客每月要把收入的8成交房租。
据《财经》杂志8月15日报导，毕业大学生84%需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。
近年来一、二线城市的房租都在以两位数的速度飙涨，就如同昔日的房市。
国际上，如果家庭每年用于住房的支出（包括房租或房贷），超过家庭可支配收入的30%以上，住房就被视为不可负担。
去年一份《50城房租收入比研究》的报告指，中国50个大中型城市中，超七成房租相对收入过高。
房东看房租：太低
在房东眼中：房租不高，因为中国的房价太高。
国际上认为租售比（月租金/房价），在1/300－1/200之间是比较合理，即售租比（房价/年租金）是16:25，也就是16－25年收回成本。对应的年租金收益率（年租金/房价），在4%－6.2%之间。
而在北京，今年的租售比是1:627，房东要靠房租收回购房成本的话，要花52年，年租金收益率1.9%。
这还是在今年北京房租比去年猛涨25%的情形下。
如果是去年，北京年租金收益率只有1.37%，房东要花73年才能收回买房成本。
民间研究指，2017年一、二线城市租金回报率普遍不足2%。参见下表：中国100城市2017年租金回报率。
与国际相比，北京房价跟伦敦的水平相当，但房租只有伦敦的1/4。
所以，房东们认为自家租金，不高。
中共介入市场 房租加速上涨
在经济增长的社会中，房租上涨属正常，但年涨幅通常不会超过10%，超过10%，就明显不正常。
租客和房东因立场不同，对房租的看法不同，这无可厚非。但在中国，情况有所不同，因为市场被政府扭曲。
2015年之前，中国房租涨势平缓。
2015年1月，中共住建部发文加快培育租房市场。2016年，中共最高层决定购租并举为住房主要方向。
2017年中共出台多个推动租赁住房的法规和政策，并选取广州、深圳等12个城市开展住房租赁试点。
中国一二线城市的房租，2015年开始上扬，去年起加速飙涨。
据58同城数据，2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。
据中国房价行情网数据，今年7月北京房租同比涨21.89%、深圳涨29.68%。二线城市成都同比涨30.98%，部分城市涨幅甚至达到40%。
长租公寓金融化的真相
最近各界热议房租高涨的原因，例如租房回报过低、资本涌入长租市场等等，见解不一。
多年来中国房市泡沫被中共的宽松货币和土地财政，吹涨的越来越大。虚高房价下，租金回报低是必然结果。中国人买房，无论是自住或投资，看重的都是房价高涨，而非租房回报。
因此高房价与现在的房租暴涨，实际上并无直接关联。
直接推高房租的，的确是长租公寓。
或者说，长租公寓证券化（金融化），成为中国房租上涨的火箭助推器。
简单点说，就是租房中介不计成本的收购房源作为长租房，然后以房源未来的房租收入（租客信用），向金融公司贴现为资金，再以融资继续抢占房源，重复这个金融循环。
中介高成本抢到房源，出租时租金自然大涨，而且中介抢占的租房市场份额越大，其操控价格（涨价）的幅度就越大。
这就是长租公寓租金暴涨的起源。
长租公寓的涨价，又必然会拉高整体租房市场的租金。因此去年起资本大举涌入长租公寓，推动一二线城市房租暴涨。
中国房市泡沫的直接肇因就是过度金融化，租房市场也不会例外。长租公寓金融化的风险之大，被业界直批甚于网贷爆雷。
8月20日破产的杭州租房中介鼎家，就是长租公寓金融化的首个踩雷者。
鼎家的贷款方称已向鼎家垫付全部租金。
鼎家的房东现在拿不到租金，遭受损失，正考虑收回房屋。依据中共法规，出租人（房东）在此情形下，可以解除合约。
而鼎家的租客们，签的其实不是租房合约，而是所谓的租金贷，一种消费贷款合约。鼎家爆仓后，如果房东们收回了房屋，租客们与贷款方的合约却并未解除，双方都会蒙受损失。
也就是说，中介搞租房金融化，一旦资金链断裂，房东、租客和贷款方都要为它买单。
实际上，地产界表示，中国长租公寓回报率不足1%，考虑到至少4.9%的融资成本，经营长租公寓无利可图。
然而，中国排名前100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租市场。截至2018年3月，中国各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。
若不挣钱，租房中介所图何为？
地产商的真正目标，是未来在资本市场中获利，例如发行债券、或者上市融资，因为政府支持这么做。
过去3年中，中共为推动住房租赁市场，出台政策支持REITs（房地产投资信托基金）等。
Wind资讯显示，2017年中国REITs发行总额约380亿元，较2016年增长156.10%。
据测算，目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超4万亿元。
1.1万亿、2.9万亿，甚至4万亿的庞大市场，才是地产商和各路资本争夺的，未来能在金融市场上丰收的目标。
中共经济政策为何总是反效果
虽然长租公寓推高了整体房租，但高房租真的是黑中介或资本惹的祸？
中国经济学家马光远认为，关键是“租房市场的公共政策能够不要重演买卖市场的悲剧”。
意思就是说，希望中共对租房市场，不要像住房市场那样瞎折腾。
菜价涨了，把责任推给菜贩子；肉价涨了，把责任推给肉贩子。房价和房租涨了，把责任都推给中介。中共的这种政策导向令马光远觉得很悲哀。
马光远认为中国经济改革的成果，“不是因为政府管的结果，大多数领域是政府不管的结果”。
只是，中共的经济干预（政策），为何往往是反效果？
例如每年二三百次的房市调控，要么是限购，限制了需求，把老百姓赶出住房市场；要么是限售，限制了供应，加剧供需矛盾，为涨价火上浇油。至于说限价，也是在间接限制供应，结果只会是推动价格上涨，而非下跌。
真的要压低房价，只需遵循市场规律，简简单单地增加供应即可。
中共是不明白吗？当然不是。
是因为房价降低与中共利益相悖。中共以税费形式，从房市交易中榨取了过半资金。因此它调控房市的目的是托住房价，稳住房市不崩盘。
中共调控房市的失败例证，揭示出其经济政策，是服务于党的利益、而非中国人的利益；遵循的是党的政治目的、而非市场规律。
中共，才是中国高房租和高房价的祸首。
租房与住房一样，价格受供求关系决定。真想管住房租，增加房源供应即可。
然而中共的做法是，党媒开始批黑中介，北京市约谈租房企业，深圳市开始探索限价。种种手段仍是房市政策的翻版。
至于说真正能增加租房供应的提议，例如降低房企开发租赁房，或屋主提供房源的相关税费，中共充耳不闻。
近年来中共已出台的租房政策中，唯一与增加供应相关的只有一个，就是提供租赁房用地。然而限价、高税费、低回报等等因素，使其几乎沦为一纸空文。
相反，直到今年4月，中共证监会和住建部还在推进租房证券化，尽管金融化并不会增加房源，只是提升租赁房品质、同时拉高价格，甚至过度金融化还有崩盘的风险。#
责任编辑：张宪义
