关于美国房产贷款机制及审核方式（二）

【大纪元2017年04月19日讯】（文：鲍云雁）目前美国的大多数贷款，都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款，分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的，尤其是利率方面。

本文接上文做一般性介绍，如果要贷款在美购房的话，小编还是建议您咨询美国正规贷款银行，获取最适合您情况的专业建议。

二）稳定的收入

这是放贷的保障。一般来说，月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation(负债/收入)为收入的55%以下，但是各银行的标准又不同，不过可以用公式来计算，贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记录)/月总收入55%

审核收入的基准有2点:

1. 稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录。

2. 足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

固定工资:用于上班族，提供2年的W-2表，按税前收入审核。

自雇企业主：领1099表,提供2年的保税单，按照税后AGI计算2年平均收入。

三）资产证明

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票账户、定存、退休账户及股票等。头款及购屋费用，再加上3个月的月付房贷金额，需要有存在银行两个月以上的证明。

请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋，就要先把这笔现金存入银行，然后影印着两个月的银行账单（全部页数）作为存款证明。如果房贷少或全净值，银行不接受从网路印出的影印件，除非上面有申请贷款人的全名、位址和账户等资讯。（通常网路版本都不显示）

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解释信，解释钱的来源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大额存款是从国外汇入，也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

四）房屋价值

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款，作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%（贷款额/房价）以内的贷款方案，因为贷款超过80%抵押比率，需要另外够贷款支付保险,即PMI（PrivateMortgageInsurance）。

根据贷款额度的不同，月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核，执行的非常严格。

除了要看2年的W-2收入表,1099表,个人报税表（Tax Return）之外，还要贷款人填4506T表格（IRS Form），用以取国税局核查个人报税纪录，藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入，不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。

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责任编辑：舜华