【大纪元2016年04月06日讯】【作者：鲍云雁】4）定金与违约金条款
（a）定金条款
通常来说，在签订买售合同之时买方通常会被要求向卖方支付定金。定金条款会规定，如果交割的某项先决条件无法成就或者非因买方原因而使买售合同终止，那么，买方已支付的定金应当予以返还。然而，买卖双方有可能对于“先决条件无法满足”或者“非因买方原因”有着不同的理解。买卖双方很可能对此类情况持不同意见，由此对于是否应当返还定金发生争议。定金付至监管账户对买方而言是较为有利的做法。这样的安排至少在买方与卖方就终止交易是否合理产生意见冲突时，可以保持双方处于平等的谈判地位。然而，即使买卖双方在合同中约定买方可以自行决定无理由终止买售合同并取回定金，此类约定可能会被某些美国法院认为不可执行。因为，此类自由终止协议的约定事实上给予了买方自由选择履行或不履行协议的权利，基于美国合同法的合理对价原则，买方应就其获得的自由选择权向卖方支付合理对价。无合理对价的自由选择权将有可能被认定为不可执行。
（b）逾期违约金
对于购买期房物业的投资者而言，建设工程能否保质保量按时在预算内完工和交付也是法律风险所在和易产生争议之处。约定由卖方承担逾期违约金是逾期交房风险控制措施中常见的一项。买方甚至可以要求直接从完工担保或买方付至监管账户的分期付款款项中扣除已经发生的逾期违约金。我们在此需要特别提醒的是，根据美国法律，不合理的巨额违约金可能被法院直接认定为无效。这一点与中国法下的相关规定不同，中国法院可以自行调整约定过高的违约金，进而判决根据调整后的违约金金额进行赔偿，但美国法律对于约定不合理的过高逾期违约金将判决为无效，即被违约方无法得到任何逾期违约金。
5）交割后的赔偿责任
即使进行充分的尽职调查，交易标的物上也会有未能被发现的法律风险。对于交割时间紧迫的交易，也会发生尽职调查中已发现的法律风险未能在交割前全部解决的情况。对此，买售合同中通常会约定：对在交割后买方遭受的某些损失，卖方应承担赔偿责任。此类交割后的赔偿责任也是容易引起买卖双方之间发生争议之处。
（a）环境责任
在美国，大多数商业房地产的买家都会在交易完成之前取得一份房地产所在地的环境评估报告，之前尽职调查章节也有提到。因为，根据美国法律，如果某一块土地含有有害物质，这片土地的历任所有权人以及在这片土地上从事业务经营的人等都会被推定为有义务清理和移除有害物质。由于法律并没有对此类环境责任划分历任土地所有权人的责任范围，而是要求其相互之间承担连带责任，因此，买方为了减少自己的责任，应该在买售合同中与卖方约定：对于交割之前已经存在的有害物质，即使在环境评估中被遗漏，卖方也应当全面承担清除该等有害物质的责任，并赔偿买方因此遭受的其它损失。
（b）质保权利的转让
卖方通常只愿意向买方赔偿因在交割之前房地产上已经存在的瑕疵引起的损失。但是，如果买方购买的商业房地产是新建物业，建设物业的总承包方通常会在一定期限内对物业承担质量保证义务。总承包商提供的质量保证不仅涵盖交割前物业上已经存在的瑕疵，也包括交割之后物业上出现的质量问题。 由此可见，总承包商提供的质保范围一般大于卖方对交付的标的物质量所作的保证范围。因此，买方应当要求卖方将质保权利转让给买方，以此保障买方在质保期内可以直接要求总承包方维修物业的权利，而无论发生质量问题的原因存在于交割之前还是之后。
（c）披露清单
商业房地产日常经营本身也存在法律风险。这主要来自于卖方与第三方（如商铺租户、机械维修工人等）之间的协议。买售交易交割时，卖方通常会通过向买方提供一份披露清单来揭示上述与经营本身相关的法律风险，并要求免除卖方对该等法律风险的责任。对于买方而言，应考虑在买售合同中约定： 披露清单中所列的法律风险一旦实际发生，如果买方遭受的损失超过一定金额，卖方仍应承担赔偿责任。
以上信息由鲍云雁女士提供（电话：206-453-9880，微信：JenBao）。
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