【大纪元2016年11月28日讯】（大纪元记者李默迪综合报导）近日有研究机构披露，今年以来，大陆地产市场已经流入了5.5万亿元的外部资金，令房企能扩大规模、高价拿地，进而推高地价房价。
中金公司近日发布的一份报告显示，2016年有大约5.5 万亿元（人民币，下同）的外部资金流入地产市场，房企用这些资金在公开市场拿地、收购、并购等。
外部资金是指从公司外的经济主体筹集到的资金，比如从银行贷款，从信托投资公司、保险公司等获得的资金、在金融市场上发行的有价证券等。
理财资金居多
流入地产市场的这5.5万亿元外部资金中，来自银行理财产品的资金大约4万亿，占比超70%，今年大幅增长，其它还有公司债、信托、保险等。
近日有房地产界研究人士表示，一些高价买地的房企，自己完全不出钱，所有资金都是通过银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等筹集，已经成为业内潜规则。
中共银监会10月21日提出，禁止银行理财资金进入房地产领域。分析认为，这凸显大陆房地产市场已经存在金融风险。
上海证券交易所和深圳证券交易所规定，从10月28日起，房企发债要符合“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。
房企负债规模不断上升
房企完全借钱拿地的情况导致房企的负债规模不断上升。今年前三季度，A股127家上市房企的总负债额高达4.48万亿元，创历史新高，平均资产负债率达到77.59%。其中，有29家房企的负债率超过80%。
一些创造“地王”的房企，销售额几乎与拿地价格持平，引发业界担忧其高杠杆拿地的行为。
比如，今年8月份在上海创造大陆历史单价“地王”的上海融信集团，今年上半年的合同销售额为132亿元，却以110.1亿元的总价买地。
由于负债率高企，大陆房企的利润率也出现下跌。2016年前三季度，大陆房企平均利润率跌至7.8%。
今年6月份在上海宝山新城顾村拿下“地王”的央企信达地产公司，当时的成交价是58.05亿元，溢价率303%。但是，目前该公司地产负债9.94亿元。
大陆土地价格飙升
今年大陆土地市场火爆，地价飙升。虽然10月份曾经历一轮调控，但是11月份以来土地价格又开始回温，厦门、广州、武汉、长沙等城市接连出现“地王”，天津和深圳进入卖地高峰期。
经济界已经注意到，今年一些地方政府出现土地“价增量减”的现象，即地卖得少、成交价高，地价快速涨幅。这与当局多次释放的“抑制资产泡沫”的信号正好相反。
中国指数研究院和中金公司都预测，大陆今年以来土地出让金总额很可能会达到4万亿元。
从1994年中共分税制改革以后，土地出让金就成为中共地方政府财政收入的主要来源，占比超过一半。地方政府和官员高价出让土地使用权牟利，高地价又推升了房价上涨。
目前，大陆一线城市的平均房价仍持续在每平方米5万左右，虽然经过10月份20多个城市密集的限购限贷，但已有业界人士指出，大陆的土地问题是根本，调控只能起到短期作用。#
责任编辑：刘毅
