达拉斯顶级经纪人分享房地产投资经验

【大纪元2015年04月16日讯】（大纪元记者乐原布兰诺采访报导）达拉斯顶级地产经纪Michael Seeto（中文名：司徒文欢）自2002年在达拉斯从事全职房地产行业，是Seeto Realty地产公司的创始人及总裁。十三年来，司徒先生积攒了丰富的经验，在几年前的房地产泡沫期间，Seeto Realty公司更是异军突起，成为当时少有的几位业绩卓著的地产经纪人。司徒先生现为美国亚裔地产协会达福分会会长。最近，司徒先生接受了本报记者采访，以下为访谈摘要。

记者：请介绍一下您及公司的背景

Seeto：我于1982年随全家从大陆移民来到美国俄克拉荷马州，当时不懂一句英文，只会广东话。在我14岁时，开始在我爷爷的餐馆打工。我干过所有的工种，包括端盘洗碗擦地收银等，直到后来当经理，这让我学会如何管理一份生意。后来我在俄克拉荷马上了大学，专业是金融（Finance）。毕业后来到达拉斯，曾在一家信用社及证券公司Smith Barney工作。2002年从Smith Barney辞职，开始在达拉斯做全职地产经纪。

我于2007年拿到了Broker执照，成立了自己的公司Seeto Realty。根据当时的地产行情，我们专注在政府管理的法拍屋（HUD homes foreclosure）方面。2010年我们拿到了HUD的法拍屋单子。由于行业内竞争激烈，我们同时开五六台电脑，随时刷新屏幕，得到最新的法拍屋信息。那时规定每个经纪团队同时只能拿30幢房屋，我们在一个月之内就达到30幢。接下来我们得到特许，可以同时拿到100幢。当时我手下有13个经纪人，我让每人专注于某个地区，整个系统设计分配好。由于我们效率高，声誉好，赢得了政府部门的信任，服务于很多投资客。在2010至2011年期间，我的公司成为超百万地产经纪公司。

另外我们也很重视社区联系（Community Outreach）。例如在一次社区讲座时，我们让投资客坐上巴士去看代售的HUD法拍屋，这个主意受到顾客的欢迎，后来其他经纪公司都采用这一方法。

大约在两三年前，我们又推出公寓寻租业务（aptchasers.com），让人们更方便的寻找公寓，而不仅仅是独立屋。

到现在为止，我从事地产行业已有13年了。目前虽然还做HUD法拍屋业务，但随着经济的复苏，我们更多专注在零售住宅买卖服务方面。我们采用高新技术，提供快捷有效的服务，在目前房源短缺的情况下，尤其得到客户的好评。

现在，我们还推出了“Two Homes in One”的住宅理念，如成年子女可与老年父母同住一宅，但又截然分开，有私人空间，有自己单独入口、厨房、洗衣房等。这样既可享受多代同堂乐趣，成年子女又可尽孝敬父母之心。这样的房子现在颇受欢迎。

记者：对达拉斯地产市场的分析

Seeto：达拉斯地产市场现在很兴旺，房源短缺，是卖方市场。布兰诺及周边城市尤其看好，因为有许多大公司陆续搬来，例如Toyota、FedEx、Liberty Mutual等搬来布兰诺，State Farm搬到李察逊，另外还有Nebraska大型家具店在The Colony开店，达拉斯牛仔队在Frisco建总部等。

布兰诺和Frisco发展前景非常好，对住宅的要求很强。许多第一次买房者发现很难买到手，还有大约一半买房者手里有许多现金，这些都很令人惊讶。

记者：既然现在是卖方市场，您对卖家有何建议？

Seeto：卖房时的定价合理很重要，对房屋价值要有正确估计。卖主对自己的房子都有感情，有许多卖主喜欢把卖价故意抬高一些，为的是故意留给买主讨价还价的空间，这其实很可能犯了一个错误。因为卖价太高，就不会有太多的人来看房，也就没有多少讨价还价的可能。如果定价合理，就会得到多个offer互相竞争，最后往往售价反而会超出原价。反之，如果卖主过了一段时间不得不降价的话，许多买主又会怀疑房子有什么问题，卖主会弄巧反拙。

记者：如何才能定价合理？

Seeto：这取决于许多可互相比较的因素。房子的价值是由买家决定，例如带游泳池的房子，如果买主喜欢游泳池就愿意加价，反之有可能减低报价，卖主可能得不偿失。这些方面要多听取专业经纪人的建议，制定合理上市价。

做staging很重要。卖主要注意家中家具等不要太多，以免显得房子狭小局促，房子要显得越宽敞越好；还有空气味道也很重要，可买蜡烛燃香。总体上房子要显得整齐清洁。还要有必要的油漆及其它更新、升级等。

另外，房屋内有三个地方尤其要注意：厨房、主卧室、及主卧室的卫生间。因为这些地方往往是女主人常常出没之地，重要性自不待言。

记者：您对买家有何建议？

Seeto：有许多因素需要考虑，何者为重要？学区好？房价折扣大？房子条件好？要仔细考虑好，把自己买房的offer加强。学区是很多华人看重的，Frisco学区也很好，不亚于布兰诺。Firsco北边的Prosper位于Tollway和Preston之间，前途远大。Allen学区也很棒，McKenney也在赶上来。这些地区的学区都在加大力度吸引优秀教师任教。

现在是卖方市场，房子一上市，就有很多买家。如何让你在众多买家中脱颖而出、让卖主卖给你，有个方法可以尝试。许多人采用给卖主写信的方式，强调个人的特点，包括买主的个人爱好、校友关系、或是退伍老兵、或有残疾等，以赢得卖主同情，觉得要把房子卖给他才更好。

总之，强有力的offer要有几个因素。除了个人写信外，还要有足够的灵活度，不要把选择条件定的太死。另外还要有较多的头款，earnest money也越多越好。还有，Inspection的时间越快越好，所以要与Inspector建立良好关系。

房屋贷款利率目前仍较低，例如15年3.25%至3.5%，30年4%至4.5%，今后可能上升，今年内可能还较平稳，但无法预测，因为与经济大环境相关。市面上有多种渠道可选择贷款。根据买主所在行业不同，某些情况下可获得较多贷款。要弄清楚贷款机构的要求，使得和借贷者的条件相符合。

总的来说，今后几年内，达拉斯地区房价仍会上涨，因为有许多人迁入，地点良好，德州又在大力吸引公司搬来。不光是大公司，中小公司也是一样。

华人买房也比较热络。像中国来的买主，以前热衷于美东美西两岸，后来热衷佛罗里达州，现在也注意到德州。因为德州很大，其中有许多机会。

如您有买卖房屋及投资需求，请与达拉斯顶级经纪人Michael Seeto（司徒文欢）联系：972-509-7100(O)，214-228-2281(C)，dfwnewhomes@gmail.com，网站：www.SeetoRealty.com。

责任编辑：李元