资深律师讲授商业租约签约要点

【大纪元2015年12月07日讯】(大纪元记者林丹纽约报导) “租约签不好，可能随时要你命。”上周四（3日），纽约资深律师袁葆宏在法拉盛讲解“商业租约要点”，他表示，租约是生意的生命线，租约签得好，生意不好，租约还是值钱的；租约签得不好，好的生意也会受影响。房东、房客所有的权利、义务都体现在租约里。

讲座由法拉盛亚平会振兴商业服务中心主办。袁葆宏律师表示，无论之前双方口头协商得多好，如果没有签在租约里，打起官司来，口头协议一律不算数。故发现协商好的内容没写进合同时，一定要提出来。

袁律师建议，签租约一定要找律师，不要省这笔律师费，且应要求律师解释，并做好笔记，甚至可要求律师在笔记上签名，若日后有纠纷，可以作为证据。

有商家老板，在签租约时企业未注册，用个人的名义先签租约，公司成立后再转名。袁律师表示，这种做法风险非常大。如果该租约以后又继续转手、续约，那么第一个签租约的租客，在租约中的责任，必须一直承担到租约终止为止。所以，千万不要用自己的个人名字签商业租约，一旦签名，就等于做了担保，并可能无限期承担责任。

有的商业中心分租商铺，除租金和管理费之外，在租约中还要求租客分摊地税、维修费、铲草费等，这种情况，租客应要求看房东的维修记录，了解租金以外的费用是多少。商业租约涉及的支出，并不仅仅是租金这么简单，还有很多费用。

租约上的“通知”条款也很重要，房客必须依照“通知”条款所约定的方式去告知房东，否则可视为没有告知。袁律师说，他经手过一个案例，租约规定续约时，房客需用“Certified Mail”（须签收的挂号信）告知房东，但房客却用了“Registered Mail”的挂号信寄出，谁知，房东抓住这个细节，说房客没有按合同执行，不同意续约，结果获得法院支持，判房客败诉。另外，“通知”送达时间也很重要，哪怕超过合同的规定一天，也被视为违约。

对于房屋用途，从房东利益角度，是希望约定得越细致越好，但从房客利益角度，则希望约定得越宽松越好。例如，合同上写出租作“川菜馆”，就只能做“川菜”；如果写“中国餐馆”，只要是中国菜都可以做，而“餐馆”则范围更广。

袁律师讲到，在大的商业中心经营商店，租客有一个可以避免竞争的“利器”，就是在合约上要求“同一商场内，不可以再有同样经营范围的店家”等内容，以保证商场内自己“独此一家”，没有竞争对手。他举例，有一家中餐馆签了这个条款，餐牌作为合约附件，它的餐牌中有炸鸡，后来某品牌炸鸡快餐店进驻商场，与它的经营范围有冲撞，房东构成违约，但房东又已经与炸鸡店签约，若解约则损失惨重，所以它不得不作出让步，对中餐馆降低租金才达成和解。

另外，袁律师认为，合同上“租客的合理要求，房东不可无理拒绝”的条款，对保护房客很有帮助，因为“合理”的范围很广，如果房东不愿意在合同写上“合理”二字的话，他建议租客不要留恋，“另找别处”。

责任编辑：艾伦