文|李秉信
修建房屋不能随心所欲
在准备房屋出售时，许多业主会想到把物业好好的整修，再挂牌上市，以图卖个好价钱。更有许多买主，在物业成交以后，依照自己的期待，像画家一样随心所欲的发挥，这里盖间房，那里加个卫生间。但是在实务上，绝大部分屋主对于整修知识是有限的。常常自以为是，按照自已的喜好，雇用工人就径行开工。笔者就有个客户，在安那罕市买个有大片地的小房子，因为价钱买得很便宜，就期待在现址上多盖些房间。交屋以后，马上雇用工人，有模有样的在后院盖起独立后屋。对于有执照的建商而言，每日都同房屋打交道，多少也知道房屋维修或改建时，哪些项目需要向市府或郡政府申领维修许可证，哪些不需要。径行开工这样的作法是有风险性的，常常会招致邻居的检举，市政府建管单位登门下令停工。若在检察之后，发现结构不合建筑法规，更会导致勒令拆除的下场。
建筑法规：安全放首位
建筑的法规多如年毛，但是万变不离其本，建筑法规最重要的精神，就是在于安全上的考量。笔者将下面将一些基本的项目，与大家分享。由于居住的城市、地区不同，不敢说各地政府的条例完全相同，只供参考，最稳当的方法，仍然是抽身前住当地的房屋部门(Home Inspection Dept)去了解具体做法。简单的判断准则是，所有水电、煤气、排污等改动，都需要申领维修许可证。不要以为自己懂一点水电，就可以自己搞一搞，但凡要移位改道，必须经市政府许可证批核部门许可才属合法，并要所属部门(房屋、水电或排污部)派员检验合格才算通过。就拿水管的规格来说，主水管的尺寸要求就和分水管不同，更徨论主排水管和分排水管的尺寸，更是天差地别。这样在尺寸上的差距，会影响到安全上的考量。这样的知识，也只有执照建商才能充份掌握。
业主维修许可 空子不好钻
有些屋主知道，雇用有执照建商加建和改建，费用是很高的。业主为了节省成本，知道市政府建筑条例中，可以让屋主申请业主房屋维修许可证(Owner Permit)，但规定必须是业主自己做，才属合法。如业主自己申请业主房屋维修许可证，却私下雇请无牌人士去做，一旦查出，实属违法。有一个例子，一位屋主自行申请许可证改造地基，但私下聘请一位无牌工头，带几位廉价劳工做挖泥搬运、灌浆扎铁等工程，结果一位劳工驾驶铲泥车倒退，不小心撞到隔壁邻居的砖墙，车毁墙倒，工人也受了伤。由于劳工没有保险，没有身份，而所租用的铲泥车公司，也有合约明文不会负责，邻居当然就矛头直指这位房主，法庭最后判定房主有不可推卸的责任，并且必须赔偿受伤劳工医药费。屋主本是为了想省钱，以为申请业主房屋维修许可证，就可半懂不懂的完成工程。殊不知这样的作法风险很大，中间发生不可预期的差错，结果输了官司还要罚钱。
门窗安装 法规要求多
最近在市面上，有许多节能门窗产品陆续上市。许多屋主觉得产品这么好，又可以节省电费，便自己去工厂订了产品，雇用没有执照的工人直接安装。但是有许多业主不知道，更换向外门窗需要业主房屋维修许可证。尤其最近两年通过的建筑法规，都要求每个卧房都须装设有符合逃生规定尺寸的大窗户。如果装设铁窗，必须要有能从内打开的特殊装置。一般而言，业主要更换大门或窗户的工程，都会雇请门窗公司去做，因为门窗公司本身他们有合法执照，而且有申请许可证，所以业主应该放心。就算有工程承包商接下工程，多半会向专业的门窗公司订购和安装，而一般装修人员只做善后的收尾工作，门窗的安全责任仍然是由门窗公司负责。所以这是个很重要的观念，业主在从事装修时，不能纯粹只是由价钱便宜考量，更要顾虑到符合法规及合法性。否则被人举报须要拆除，从新安装的过程耗力伤神，如同经历了场恶梦。
房顶瓦片更换需要许可证
在装修的各种项目中，业主必须知道，房顶瓦面更换一定要许可证。一般而言，瓦面的寿命约在十五年以内。也就是说，在更换屋顶的十五年以后，房子就会有漏水的可能。在装修工程的领域中，瓦面更换是一件危险但重要的工程，除了专业外，安全施工也是一件非常重要的事，因为这是个须要爬高的工作，而且也需要专业的执照和技术。一般人要小心，即使只是更换一、两块受损的瓦片，也必需要有牌照和经验的师傅去做。
另外一个要爬高的工作是外墙油漆，一般而言不需要许可证。如果楼层不高，不论是里墙和外墙的油漆，一般都不需要领取许可证。但这只是针对单幢、两层以下的房屋而言，如果超过两层或更高的房屋，当然要聘请专业的油漆公司，有许可证情况下，还要建筑棚架才能进行。在实务上，也曾发生过，业主为省钱，雇用没有执照和保险的工人，油漆二楼外墙时，意外堕地身亡的事故，而造成屋主巨额的赔偿责任。
建筑围墙，何时需申领许可？
另外一个华人喜欢耗资的改建工程，就是建筑前后花园的围墙。一般而言如果围墙高度超过6呎，就需要申领许可证。也就是说在前、后花园的周围加栏竿，原则上低于6英尺，是不需要向市府申领许可证。
但如果前花园围筑栏竿，又贴近公共行人道少过1英尺的，就需要向政府的另一个部门(Engineering Dept)路政工程部提交申请，要求他们派人前来视察，看看打算安装的栏竿，是否伤害到紧贴在行人路边的地下管道，因为往往要铺设栏竿时，地基部分需要挖深和灌水泥。另外超过6呎以上的栏竿或栏板，就必需要获批准才能兴建。
此外，加建阶梯或小径由行人道通住房屋，原则上，只要离开房屋，不直接影响房屋，无需申请许可证。因为通过房前、房后的花园土地，只作为是花园设施的一部分。但如果建造阶梯时，就必需依照梯级的正常规格去做，太短、太高、太长都会引致访客或自己人绊脚而跌伤，是业主必须要留意的。
车库改建注意事项
最近建筑市场上的装修工程，一窝蜂的倾向加建车房。不论是单车库改建成双车库，或者是双车库改建成三车库。只要是申请合法的车库加建，就必需要申请许可证。在车库改建的设计中，特别讲究车辆在进出车库动线的空间，在法规上有严格的尺寸要求。而且需要有执照的设计师，将加建前后的设计图，呈送给许可证审核部门审阅，看是否设计符合政府各项条例和规定，特别是一经申请，就需要政府三个部门(房屋、水电和排污)，分两次检验所有工程，看看每一步骤是否有依标准去做，否则随时会要屋主拆卸重建。原则上，车库是绝对禁止安装煮食炉头的，即使是洗手盆、厕所等都必需依足获批核的图则位置和规格安装。尤其在某些城市，是严禁车库住人的。
总之在装修的项目中，凡所有水电、煤气、排污等改动均需要申领维修许可证。申领许可证，虽然是比较麻烦的事，但为了保证房屋在合格安全的情况下使用，辛苦麻烦一点还是值得的。当申请许可证时，表格上须填写整个工程估计要花费的费用，在完工批核了以后，政府会寄信来查问：工程花费金额如何，如果你填报的数字不合乎常理，政府会依据常规帮你定价，而这个数字会加到你的房屋的估税值中，也就是下一年度的地税自然就增加了。不过如果卖屋时，增值税却可以少交些。◇
