【大纪元2014年03月09日讯】（大纪元记者陈光澳洲悉尼综合报导）2013年，悉尼的房价暴涨，哈利‧登特（Harry Dent）认为全澳各地的房地产都出现了泡沫， 房贷负担能力成为萦绕在每个人脑中的问题。
据澳洲房产观察网报导，为此，澳洲房地产观察网咨询了数位房地产行业的专家，看看他们对澳洲房地产是否被高估的问题的看法。
澳洲房地产数据机构RPData- 高级研究分析师卡梅伦‧库舍（Cameron Kusher ）
我不认为，你可以说澳洲的这个市场被高估了。当你要列举其它国家的例子，这里的房产看起来是很贵，但某些省会城市的房产价格很高是有充分理由的。我们的人口很集中，就业机会都集中在几个省会城市的市场中，所以对现有房源的竞争很大。另外的一个事实是，我们的政府通过土地释放，在新住房和兴建新住房的土地供应上有严格的限制。
如果你是从海外来澳洲的，你可能会认为我们的房地产被高估了，但这是有充分理由的。
无论是对谁，澳洲房地产的价格是否有利可图， 这是另外一个时间的另一个问题。
市场分析师凯瑟琳‧卡甚莫尔 （Catherine Cashmore ）
了解房产和土地之间的区别很重要
在过去10年左右的时间中，并没有看到“修建”一栋房子的原材料成本增加多少，因此这部分没有被高估。但是，由于鼓励现有行业投资的房产政策，以及不能确保边缘土地用于住房开发，其销售价格接近于农业用地价格，平均划分地块的成本增加了十倍以上。
同时，在90年代末，典型的首次购房者的预算可以确保在一个相对便利的郊区购买一套不太大的家庭住房，相当于收入中位数的3倍。而如今，你必须拼全力才能在省会城市的边缘找到住房，而且相当于收入中位数的6倍。在悉尼，这个数字更是接近于10倍。
在一定程度上，较低的抵押贷款利率的可适用性缓冲了对初次房主的影响，他们通常只计算出他们每月可以借多少，而不是将注意力放在未偿还的贷款总额上。
然而，由于房价的持续上涨，从而夸大了“进入成本”，此外，该系统依赖于债务比“以前更负担的起”来保持不负债的风险，以及在退休后仍有未偿还抵押债务的风险都明显增高。
如今，由于初次购买成本，购房者进入市场较晚，还清房贷的时间也较短，常常会到最后用他们退休后的养老金“超级”账户的金额来还清债务，之后，他们显然不希望看到曾每月像绳索缠绕在脖子般偿还抵押所购得的最大资产降价。
但房价被高估了吗？
1、土地价格的膨胀是用作其它目的的数倍，这样的地点往往被纳入“土地银行”而不是用于任何开发。
2、收益率普遍偏低，独立房平均为3.5％，公寓平均约为4％。
3、首次购房者如果想迈入艰难的房产市场，借到首期，他们不得不寻找创造性的方式来“进入”市场，或者作为“首次投资者”，或者利用家庭的援助来这样做。
4、贷款/家庭债务已经从 70年代可支配收入的30％增加到了如今的几乎是1年半的可支配收入。
因此，“是的！”土地被高估了。但人们还会继续买吗？
当然会。土地是所有企业和商业，以及我们个人需求所必需的。 只要买家能够偿还债务，它总是会有市场的。
然而，要仔细考虑，随着时间的推移，房价的上升，这些显着宝贵的资源将会越来越多地落入“那些买的起”而不是“那些需要”的人的手中。 而这样的结果，并不需要太多的智慧就能够猜到。
特里‧莱德(Terry Ryder ) – hotspotting.com.au网站
澳洲房地产的价值恰如其分，这与雄厚的经济实力、国家的财富水平、失业率低、没有供过于求（除了特定的细分市场）以及低利率水平相关。
衡量负担能力的两种常规指数（联邦银行的HIA和Adel银行的REIA）都显示，负担能力是过去10多年以来最好的。澳洲统计局（ABS）的报告发现，相对于收入，我们的房价与1995年的水平相同。澳洲储备银行已在多个场合表示，澳洲的房价按照世界标准来讲很一般。
称澳洲房产被“高估”的唯一说法来自于个人或别有用心的机构，主要是来自于美国，包括Demographia报告。它是由开发商游说团体发表的，提倡大幅放宽“缩紧”开发活动的法规。 而靠末日预言为生的哈利•登特，没有一次应验的。
SQM研究（SQM Research）总经理路易‧克里斯托弗
在我们看来，整体市场只是适度地被高估。但这是一个难以回答的问题，这有很多原因。
举例来说，如果信贷明天停止，这个国家就会崩溃。在这个基础上，你可以说“市场是被高估了。”但假设我们继续维持低利率，根据数据表明，我认为我们只是适度地高估了。
拿房产价格变动与总收入变化相比，这个指标显示，房地产被略微被高估，这也是我们一直比较看好房地产市场的原因之一。
当然，如果我们的现金利率为6％，我会说市场被高估了，我们应该修正。让我担忧的一点是，市场对于利率变化的敏感性，特别是此时在市场中有一定数量的投资者。当我们的利率上升时，我相信它会对市场产生一个相当显着的负面影响。市场对调升50个基点会相当敏感。
但如果利率保持不变，我们只有高估了一点点。悉尼正在开始看起来是这样，但与2003年我所见过更糟情况相比，我会说现在只是适度至中度的被高估。
霍巴特的房价在此时是被低估的；布里斯班的居中，既没低估也 没高估；黄金海岸从现在来看是相当地被低估了，我们期待该市场会上扬。
考虑到经济问题，我们认为阿德莱德的房价在合理水平； 柏斯有一点被高估了；达尔文也正在一定程度上被高估；墨尔本仅是略微被高估。
但假设全球经济仍处于目前的现状，我们不认为市场被普遍的过度高估。
你可以说房地产价格昂贵，但如果看一下过去20年来的数据，有比现在更高估的时期， 特别是在2003年。
（责任编辑：简玬）
