澳洲房市形势分析 涨价进一步趋缓

【大纪元2014年11月23日讯】（大纪元记者郑庸澳洲悉尼编译报导）澳洲独立的房地产市场分析师卓自达（Arek Drozda） 在“房地产观察” 上撰文分析了10月份的房地产市场状况，预测房价的上涨将进一步减弱。并对关于全澳房地产市场价格的预测。

据澳洲房地产观察网报导，10月份公布的数据有限，因此，对于2014年10月份的报告与先前的相比只有微小的改动。

新加的数据只有经济福利指数、房产价格估计。而这两项指标与上个月没有任何不同。

总的来说，各种指标继续趋向更加疲软的市场形势。对于经济的悲观情绪、高的购房成本、购买能力的下降、需求的减弱等等，在数据中均清晰可见。

这些状况并不标志着一场崩溃。但是如果没有重大的转折，房价的继续上升已不可能再维持多长时间了。

在缺乏房价已经达到此次周期的顶点的证据情况下，此次对澳洲房地产市场的展望是持中，即不上不下。

详细的分析如下：

1 最佳的住房选择–租而非买越来越吸引人

买房、租房指数反映了买房与租房两者相对而言的花费。

买房、租房指数在2012年触底，那标志着目前这一次周期的最低点。从那以后，指数已经升高了很多，并且在2014年3月跨过了平衡点。2014年9月的估计是，买房与租房指数继续上行的趋势。

买房与租房指数依据的是简单的概念，即租房与买房是可以互相代替的住房方式。因此最佳的选择取决于哪一项相对而言在升高。

该指数的实际用途是判断市场周期，并且决定买与卖的具体时间。

指数从买的范围转到租的范围，说明买房的代价开始比租房的代价升高得快了。因此，目前，租房看起来比买房是更合适的住房方式。

在一项买房的开销主要是由于房价上涨而升高的市场，卖房的最佳点是买房租房指数达到最高之时，这个点应该与房价的暂时高峰点相重合。这个时间点，从现在看来已经为时不远了，在未来的12个月或24个月之内，可随时出现。

2 购房可负担能力–位于历史最高水平但在下跌

购房可负担能力指数，把年度买房成本的变化与全职工作的平均收入的变化相比较，因此，反映了购房可负担能力是如何随着时间而变化的。

购房可负担能力指数仍然处于历史高位，尽管2014年9月的估计是在下跌。

该指数说的是，相对与全职工作的澳洲人的收入来说，房价仍然是可以负担得起的。自上月的估计以来，该指数还没有显着的变化。

相对与平均收入来说，购买一栋价格相等于中位数房价的房产的开销仍然低于1980年代后期。因此，考虑到普遍预期的低利率将维持相当长的时期，在澳洲房地产市场可以称作过热之前，房价还有很大的可以上升的余地。

3 对经济的感觉–负面

经济福利指数是反映澳洲民众对目前经济情况的总体感觉。

经济福利指数在2013年6月后下跌。2014年10月的估计是，经济福利指数在负的范畴，而且继续下行。原始数据显示在2014年10月有一个微小的上升。

该指数背后的一个关键的论断是，人们总的来说不愿意从事大宗的购买活动，他们担心经济状况。

10月份，原始数据出现了逆转，而事实上上过月该指数的下跌并不大，没有低于2014年6月时的最低点。这带来了一点希望，对澳洲经济的展望或许已稳定下来了，人们对经济的感觉可能不会在进一步往下走了。

尽管如此，感到前景暗淡者仍占主导地位，在这种情况下，房价不可能强劲地上涨。

4 需求–趋势已变，正在越来越弱

人住房信贷冲力反映的是在澳洲住房市场上的购买活动力，因此反映了对房地产的实质需求。

2014年9月对私人住房信贷冲力的估计是正值，但是目前几乎已经肯定转向了下坡路（此指数的实际值将在下月揭晓）。这是一个非常强烈的负面信号，标志着房地产市场需求的变化。

该指数的实际用途是对住房信贷量即将发生的变化，也是住房市场实际需求的变化，发出了预先的警告。

该指数为正值但在下降，标志着信贷量正在缩小，因此对住房的需求正在变弱。

5 房价的预期–增长将进一步放缓

房价估计是房产价格指数的代表数。在与房价指数联合使用的时候，这是一个主要有代表性的指数。

2014年8月，房产价格估计没有上升，而且继续低于房价指数。

房产价格估计自2014年6月以来几乎持平。而在2014年3月至6月间变化也很微小。这意味着，此前出现的房价上涨将不会保持下去，而且房价在目前水平上很容易突然停下来，或者甚至微幅下跌。

从历史上看，如果房产价格估计与房价指数长期不一致，那么接下来的时期将是澳洲房地产市场的日益强烈的动荡（如2003年与2007年的情况）。这样的情况在未来数月出现的可能性很大，如果房产价格估计不能（如2006年与2013年那样）很快升高的话。

责任编辑：简玬