【大纪元2014年11月17日讯】（大纪元记者张岳洛杉矶报导）自2009年开始，美国房价已持续上涨了五年，2015年是否仍是购房的好时机？除住宅外，商业房产又该如何投资？南加州知名房产经纪人、台湾房屋洛杉矶区总裁陈克成（Kelvin Chen）表示，大量美金热钱和制造业将回流美国，房屋自有率在下降，网上办公更便利等因素都会对未来房市有巨大影响。
房价持平 波动有限
陈克成认为，美国的房价在2015年会与今年持平。他说，“如果有些许的波动，这个都会是很缓和的。也许会涨，但是缓和的涨；如果说会跌，也是缓和的跌。”他表示房价的持平与大量资本将从中国回流美国有关系。“中国的投资环境开始向下走，它有碰到了许多转折点。因此中国的资本急于的希望能够找到一个避风港。这个钱如果到美国来的话，尤其南加州是其首选。我相信南加州的房价会有一个很好的支撑。”
美国住房自有率持续走低
根据美联储经济数据，美国的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房拥有率最高，达到60%，目前降到了54%，回落到1990年的水平，大洛杉矶包括橙县地区房屋自有率目前为49.1%。
在人口结构中，从1994年至2014年20年间，中年、青壮年房屋自有率有所萎缩，只有65岁以上人群的住房拥有率在增长，其它年龄层拥有房屋的比例都是负增长。
陈克成分析原因认为，美国目前房价增长高于薪资增长，中产阶级福利少，税赋重，造成房价相对较高，普遍买不起。
出租市场繁荣 公寓需求最紧俏
凡事有利有弊，因为房屋自有率下降，房客增多，陈克成预计美国的出租房市场将持续火爆。根据他提供的数据，美国出租市场上的住宅平均20多天就会租出去，过去四年的总体趋势是缩减，单户住宅的平均租金为2400美元左右，与2010年相比，增长幅度不大（2150元）。
在所有住宅类型中，公寓需求在全美激增，因此公寓的投资也最抢手。陈克成认为，公寓的投资稳定，风险较小，不过投资回报率相对低一些。1995年至2014年，公寓出租的中间价格从430元左右持续增长到了750元。
南加州仓库厂房一屋难求
陈克成预计，美国利率将缓步升高，油价降低，通胀有效控制，缓和了工商业的经营成本。在美国结束量化宽松（QE）和中国投资环境变冷的双重影响下，预计大量资本和制造业将回流美国，中国的人工、土地都在涨，甚至一些中国的公司在准备到美国来生产。这都造成美国仓库厂房市场供需紧张，仓库厂房的荣景可期。陈克成表示，不论是卖的还是租的，在南加州甚至出现仓库厂房一屋难求的情况。根据CoStar集团的资料，南加仓库厂房投资回报率约为5.5-6.5%。
知名小型连锁店投资行情看好
根据陈克成提供的资料，美国零售商家物业出租资本回报率在7-8%之间，南加州知名的连锁商家，如麦当劳、7-Eleven、Jak in the Box等，回报率在4%-5.5%之间，购物中心投资回报率在5-7%之间。
陈克成表示，在投资购物中心时，可以考虑买知名廉价商品连锁店，如99美分店，1元店，这些预计将有多年的荣景。其它知名的连锁（单一房客）店，如Walgreens, CVS, BOA, CITIBANK, 麦当劳，7-Eleven，Jak in the Box等,抗跌性都较高，适宜投资。
办公写字楼空屋率在增加
陈克成不建议投资一般的办公写字楼，“暂时不要考虑。”他解释说，因网上办公便捷和为节省汽油费，居家办公的职工增多，不去办公室，写字楼的空屋率在增加，租金的增长也受阻。他举例说，在南加工业市的一栋A级的高端办公大楼，房价一直在下走，空屋率往上走。
南加州商业地产回报率低于全美水平
南加州商业地产平均回报率低于全国平均回报率约1到2个百分点，例如，全美办公楼平均回报率为7%左右，南加州平均在5-7%之间。
美国人口重新向市中心回流
根据陈克成的观察，美国人口持续缓慢增长，在分布方面，人口向市中心回流，美国各大都市都开始有这样的趋势，老城更新成效显着。因此在市区，购物中心、医疗楼的需求较稳定。他认为，洛杉矶市中心就是一个例证。
保留好的房客胜过涨房租
对已经投资商业地产的业主，陈克成建议，好房客的长期租赁价值高于租金的狂升。为了留住好的房客，业主宁可不要涨租。
美国房产资本回报率高于中国
在美国投资需建立正确的投资观念，因为在这样成熟的经济社会里，投资难有暴利回收。中美两国的投资回报率算法有差异。如果将两国的资本回报率（Capitalization Rate）折合成同一个标准，即净利NOI（Net Operating Income）除以投资金额=资本回报率，陈克成发现，美国房地产资本回收率高出中国约2%至3%。
在美国做业主责任单一
陈克成表示，到美国来当业主是最好的。这不仅是因为美国土地是私有财产，业主可永续持有；还有重要的一点，他认为，美国业主的责任只有一个：从口袋里把钱拿出来把物业买下来。买完之后，所有的负担是别人的。
特别是在商业不动产投资中，陈克成表示，房地产税、物业保险、公共管理费用这三大项支出实际上都是由房客承担缴付的。至于物业坏了，需要业主修理。这些修缮的部分是资本的一部分。修理之后，或加建、改建，做了资本的投入以后，房地产税、保险的增加部分实际上仍然是由房客支付的。◇
责任编辑：汪曼
